ข่าว 
ข้อมูลเหรียญ 
แนะนำสื่อ 
ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีเพิ่มขึ้นแตะ 5.18% สูงกว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าบ้านเดี่ยวหลังหักต้นทุนที่ 4.8% อยู่ 0.38 จุดเปอร์เซ็นต์ สะท้อนภาวะ 'สเปรดที่อยู่อาศัยติดลบ' ซึ่งผลตอบแทนกระแสเงินสดจากพันธบัตรสูงกว่าบ้านเช่า
กระทรวงการคลังสหรัฐฯ ระบุว่า ผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีอยู่ที่ 5.11% ในวันที่ 23 ก่อนเพิ่มขึ้นเป็น 5.18% ในวันที่ 24
ผลตอบแทนดังกล่าวอยู่ในระดับสูงสุดนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2007
'สเปรดที่อยู่อาศัยติดลบ' หมายถึงสถานการณ์ที่ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ซึ่งมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ สูงกว่าผลตอบแทนจากการดำเนินงานของบ้านเช่า ขณะที่บ้านเช่าต้องรับภาระจากช่วงไม่มีผู้เช่า ค่าซ่อมแซม ภาษี และค่าบริหารจัดการ ส่วนพันธบัตรมีต้นทุนการดำเนินงานค่อนข้างต่ำ
นิค เจอร์ลี(Nick Gerli) ซีอีโอของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โพสต์กราฟที่เกี่ยวข้องพร้อมอธิบายว่า “หากถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสด จะเกิดต้นทุนค่าเสียโอกาสเมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาล” การคำนวณดังกล่าวชี้ว่า เมื่อผลตอบแทนพันธบัตรสูงกว่า 5.1% ก็จะสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในบ้านเดี่ยวที่ 4.8%
อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือสัดส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยตัวเลข 4.8% ในการเปรียบเทียบครั้งนี้เป็นผลตอบแทนจากการให้เช่าบ้านเดี่ยวหลังสมมติให้ต้นทุนอยู่ที่ 45%
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าค่าเช่าทั้งหมดจะกลายเป็นผลตอบแทนของนักลงทุน ผู้ประกอบการให้เช่าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษี และความเสี่ยงจากช่วงไม่มีผู้เช่า ขณะที่ผลตอบแทนจริงอาจแตกต่างกันไปในแต่ละอสังหาริมทรัพย์
พันธบัตรรัฐบาลและบ้านเช่ายังมีรูปแบบการเคลื่อนไหวของผลตอบแทนที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการให้เช่ารายบุคคลอาจทำผลตอบแทนสองหลักได้ในช่วงที่ค่าซ่อมแซมต่ำและการเช่ามีเสถียรภาพ แต่หากเกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดหรือไม่มีผู้เช่า ก็อาจขาดทุนในปีถัดไป
ด้วยเหตุนี้ จึงไม่สามารถประเมินผลการลงทุนโดยรวมจากการเปรียบเทียบตัวเลข 4.8% กับ 5.18% เพียงอย่างเดียวได้ การเปรียบเทียบกระแสเงินสดครั้งนี้ยังไม่รวมการเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และต้นทุนการจัดหาเงินทุน
ธนาคารกลางสหรัฐฯ ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อวันที่ 16 ทำให้กรอบเป้าหมายอัตราดอกเบี้ยกองทุนกลางอยู่ที่ 3.75-4.00% ขณะที่ค่ากลางของอัตราดอกเบี้ยกองทุนกลาง ณ สิ้นปี 2026 ในประมาณการเดือนกันยายนของธนาคารกลางสหรัฐฯ อยู่ที่ 4.1%
แถลงการณ์การตัดสินใจด้านอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ ระบุว่า เงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับสูง หากอัตราดอกเบี้ยนโยบายและผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวยังอยู่ในระดับสูง การเปรียบเทียบระหว่างผลตอบแทนดอกเบี้ยพันธบัตรกับผลตอบแทนสุทธิจากบ้านเช่าก็อาจดำเนินต่อไป
การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยระยะยาวในสหรัฐฯ อาจส่งผลต่ออัตราคิดลดของสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดระยะยาว เช่น หุ้นและอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้มีการวิเคราะห์ว่า ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีที่เคลื่อนไหวใกล้ 4.8% อาจได้รับอิทธิพลจากภาระทางการคลังและการเพิ่มขึ้นของอุปทานพันธบัตร ตามรายงานก่อนหน้านี้
สำหรับนักลงทุนในประเทศ อัตราดอกเบี้ยระยะยาวของสหรัฐฯ เป็นตัวชี้วัดที่ใช้ประเมินความน่าสนใจโดยเปรียบเทียบระหว่างสินทรัพย์สกุลดอลลาร์กับสินทรัพย์เสี่ยง อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบครั้งนี้คำนวณจากกระแสเงินสดของบ้านเช่าในสหรัฐฯ และผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ จึงไม่ได้อธิบายผลตอบแทนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศโดยตรง
ระหว่างที่ภาวะดอกเบี้ยสูงยังดำเนินต่อไป ความแตกต่างระหว่างผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลกับบ้านเช่าจะคงอยู่หรือไม่ ขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของผลตอบแทนพันธบัตร ค่าเช่า อัตราบ้านว่าง และต้นทุนการดำเนินงาน
ความคิดเห็น 0