อัตราค้างชำระ CMBS สำนักงานสหรัฐแตะ 12% มูลค่า Aon Center ลด 73%

อัตราค้างชำระหลักทรัพย์ที่มีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทสำนักงานค้ำประกัน (CMBS) ในสหรัฐฯ แตะ 12% ขณะที่มูลค่าประเมินของเอออน เซ็นเตอร์ (Aon Center) ในชิคาโกลดลง 73% จากราคาซื้อขายปี 2015

เทรปป์ (Trepp) ระบุว่า อัตราค้างชำระ CMBS สำนักงานในเดือนสิงหาคม 2026 อยู่ที่ 12.00% หลังจากเพิ่มขึ้นแตะ 12.34% ในเดือนมกราคม 2026 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในขณะนั้น ขณะที่บลูมเบิร์กรายงานว่า การเพิ่มขึ้นของอัตราค้างชำระและกรณีซื้อขายอาคารสำคัญสะท้อนการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ผ่านธุรกรรมจริง

CMBS สำนักงานคือหลักทรัพย์ที่ออกโดยรวมสินเชื่อหลายรายการซึ่งใช้ตึกสำนักงานเป็นหลักประกัน หากการชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยล่าช้า อัตราค้างชำระของหลักทรัพย์จะเพิ่มขึ้น และหากมูลค่าอาคารต่ำกว่ายอดหนี้ ความเสี่ยงขาดทุนของสถาบันการเงินก็จะสูงขึ้น

แรงกดดันต่อสินเชื่อสำนักงานเพิ่มขึ้นตามกำหนดชำระหนี้ สินเชื่อ CMBS สำนักงานที่ครบกำหนดในปีนี้และปีหน้าอยู่ที่ประมาณ 64,000 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 2.19 ล้านล้านบาท) โดยราว 40,000 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 1.37 ล้านล้านบาท) ถูกจัดอยู่ในกลุ่มที่ค้างชำระ ผิดนัด หรือมีความเสี่ยงกลายเป็นหนี้เสียแล้ว

หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 การทำงานจากบ้านและการทำงานแบบไฮบริดทำให้รูปแบบการใช้สำนักงานเปลี่ยนไป ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยสูงเพิ่มภาระการรีไฟแนนซ์สินเชื่อ กรณีการขยายอายุหนี้หรือปรับเงื่อนไขสินเชื่อทำให้การรับรู้ขาดทุนล่าช้า ก่อนที่สินทรัพย์จะถูกประเมินใหม่ระหว่างกระบวนการขาย

เอออน เซ็นเตอร์ อาคารสูง 83 ชั้นในชิคาโกเป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว อาคารนี้ซื้อขายกันที่ 712 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 24,332 ล้านบาท) ในปี 2015 แต่ราคาประเมินล่าสุดลดลงเหลือ 195 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 6,669 ล้านบาท)

ราคาประเมินดังกล่าวต่ำกว่าราคาซื้อในปี 2015 ประมาณ 73% โดย CRE News รายงานว่า เอออน เซ็นเตอร์ถูกประเมินมูลค่าใหม่ที่ 195 ล้านดอลลาร์

สินเชื่อที่ใช้เอออน เซ็นเตอร์เป็นหลักประกันครบกำหนดในเดือนกรกฎาคม แต่เจ้าของอาคารขอขยายอายุหนี้อีก 3 ปีแทนการชำระคืน ฝ่ายผู้ให้กู้ปฏิเสธคำขอดังกล่าวอย่างชัดเจน ทำให้ความเสียหายที่เคยถูกเลื่อนผ่านการขยายอายุหนี้ต้องเข้าสู่กระบวนการจัดการสินเชื่อและประเมินมูลค่าอาคารใหม่

การเสื่อมลงของตลาดสำนักงานแตกต่างกันไปตามพื้นที่ นิวยอร์กยังมีอุปสงค์จากบริษัทการเงิน กฎหมาย และเทคโนโลยี จึงมีแนวโน้มแข็งแกร่งกว่า ขณะที่ซานฟรานซิสโกได้อุปสงค์เช่ารายใหม่จากบริษัทที่เกี่ยวข้องกับปัญญาประดิษฐ์

ในทางกลับกัน อัตราว่างของสำนักงานในย่านใจกลางชิคาโกเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 27% และเดนเวอร์เพิ่มขึ้นถึง 39% แม้อยู่ในเมืองเดียวกัน ช่องว่างด้านอุปสงค์ระหว่างสำนักงานใหม่ที่มีทำเลดีและสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย กับอาคารเกรด B เก่า ก็ขยายตัวมากขึ้น

เมื่ออุปสงค์เช่ากระจุกตัวในอาคารที่บริษัทต้องการ อาคารเกรด B เก่าจึงหาผู้เช่าได้ยากขึ้น รายได้ค่าเช่าที่ลดลงทำให้กระแสเงินสดของอาคารอ่อนแอลง และกดดันทั้งมูลค่าหลักประกันกับความสามารถในการชำระหนี้

รีพับลิก พลาซาในเดนเวอร์มีมูลค่าลดลงประมาณ 80% เมื่อเทียบกับช่วงจัดหาเงินทุนในปี 2012 ส่วนซิตาเดล เซ็นเตอร์ในชิคาโกซื้อขายที่ 137 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 4,685 ล้านบาท) ต่ำกว่าราคาซื้อขายในปี 2006 ประมาณ 76%

ราคาที่ลดลงยังเปิดทางให้ผู้ซื้อรายใหม่เข้ามา อาคาร 175 เวสต์ แจ็กสัน บูเลอวาร์ดในชิคาโกถูกขายที่ 41 ล้านดอลลาร์(ประมาณ 1,401 ล้านบาท) ต่ำกว่าราคาซื้อขายก่อนโควิด-19 ประมาณ 90%

นักลงทุนในสินทรัพย์ด้อยคุณภาพประเมินอาคารจากอุปสงค์เช่าและเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในปัจจุบัน มากกว่าราคาซื้อขายในอดีต ส่งผลให้มูลค่าตามบัญชีที่เคยยึดโยงกับราคาเดิมถูกปรับให้สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริง

ตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สหรัฐฯ ต่อจากนี้คือ สินเชื่อที่ครบกำหนดจะสามารถขยายอายุได้หรือไม่ หรือจะต้องจัดการผ่านการปรับโครงสร้างหรือการขาย ขณะที่การทยอยครบกำหนดของสินเชื่ออาจทำให้มีการยืนยันราคาซื้อขายจริงเพิ่มเติม