ข่าว 
ข้อมูลเหรียญ 
แนะนำสื่อ 
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 30 ปีของสหรัฐ อาจยังไม่ลดลงจากระดับเหนือ 7% ง่ายๆ แฟนนี เม(Fannie Mae) คาดว่าอัตราจำนองคงที่ 30 ปีปี 2027 อาจเฉลี่ยที่ 7.5% ขณะที่สมาคมนายธนาคารจำนองสหรัฐ(MBA) มองว่าจะยังอยู่เหนือ 7%
เมื่อวันที่ 26 ซีเอ็นบีซี(CNBC) รายงานประมาณการของทั้งสองสถาบัน และชี้ว่าดอกเบี้ยระดับสูงอาจต่อเนื่องไปจนถึงปี 2027 ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวเป็น ‘ตัวเลขคาดการณ์’ ไม่ใช่ตัวเลขที่เกิดขึ้นจริง
ในหมู่นักเศรษฐศาสตร์ด้านที่อยู่อาศัย คำว่า ‘7% คือภาวะปกติใหม่’ ถูกพูดถึงมากขึ้น วลีนี้ปรากฏในคำให้สัมภาษณ์ของ ลอว์เรนซ์ ยุน(Lawrence Yun) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐ(NAR) และ โรเบิร์ต ดิตซ์(Robert Dietz) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์สมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติสหรัฐ(NAHB) ด้วย ความเห็นเบื้องหลังคือ การกลับไปสู่อัตราจำนอง 3-4% เหมือนก่อนปี 2022 คงยากในระยะนี้
อัตราจำนองเคลื่อนไหวใกล้ชิดกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปี สินเชื่อ 30 ปีจำนวนมากมีการชำระก่อนกำหนดหรือรีไฟแนนซ์กลางทาง ผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวจึงเป็นตัวชี้วัดสำคัญของอัตราสินเชื่อ เมื่อเงินเฟ้อสูง นักลงทุนจะเรียกร้องผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยการล็อกเงินไว้นาน และเมื่อผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวขยับขึ้น อัตราจำนองก็ถูกดันขึ้นตามไปด้วย
เงินเฟ้อตามดัชนี PCE ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) ใช้เป็นหลัก ยังไม่เคยต่ำกว่าเป้าหมาย 2% เลยตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2021 ยิ่งเงินเฟ้อสูงยืดเยื้อ ผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวก็ยิ่งลดลงยาก
อีกปัจจัยคือความต้องการเงินทุนที่เพิ่มขึ้น เซลมา เฮปป์(Selma Hepp) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ โคทาลิตี้(Cotality) อธิบายว่า การกู้ยืมก้อนใหญ่ของรัฐบาล และการลงทุนในศูนย์ข้อมูลกับโครงสร้างไฟฟ้าจากกระแส AI ทำให้ความต้องการเงินทุนสูงขึ้น และกดดันให้ดอกเบี้ยระยะยาวขยับขึ้น เฮปป์เปรียบเทียบกับทศวรรษ 2010 ว่า “เราย้ายจากโลกที่มีเงินทุนมากกว่าโอกาสการลงทุน มาเป็นโลกที่การแข่งขันแย่งเงินทุนรุนแรง” ความหมายคือ สภาพแวดล้อมทศวรรษ 2010 ที่เงินเฟ้อต่ำ เงินออมล้นและความต้องการเงินทุนอ่อนแอ จนกดดอกเบี้ยให้ต่ำ ไม่อาจนำมาใช้เป็นเกณฑ์ในตอนนี้ได้
ผู้ซื้อพันธบัตรจำนองก็เปลี่ยนไปเช่นกัน ทอม กราฟฟ์(Tom Graff) หัวหน้าฝ่ายลงทุน เฟเซ็ต(Facet) อธิบายว่า ธนาคารที่ขาดทุนจากการตีราคาพอร์ตพันธบัตรอย่างหนักช่วงดอกเบี้ยพุ่งในปี 2022-2023 ระมัดระวังการถือหลักทรัพย์ค้ำประกันด้วยสินเชื่อจำนองมากขึ้น และหลังซิลิคอน วัลเลย์ แบงก์ กับเฟิร์สต์ รีพับลิก แบงก์ ล้มละลาย หน่วยงานกำกับดูแลก็เข้มงวดกับการถือพันธบัตรของธนาคารมากขึ้น เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ราคาพันธบัตรจะลง ธนาคารจึงรับแรงกดดันมาก
บทบาทของเฟดก็ต่างจากช่วงโควิด ตอนนั้นเฟดซื้อพันธบัตรรัฐบาลและหลักทรัพย์ค้ำประกันด้วยสินเชื่อจำนองจำนวนมากเพื่อกดดอกเบี้ยระยะยาว ทำให้อัตราจำนองลงไปต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ สตีฟ คามินสกี(Steve Kaminski) หัวหน้าฝ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทีดี แบงก์(TD Bank) ชี้ว่าเฟดเลิกซื้อหลักทรัพย์ดังกล่าวแล้ว และกล่าวว่า “อัตราจำนองมีแนวโน้มสูงต่อไปอย่างน้อยอีก 1 ปีข้างหน้า”
มีการระบุเงื่อนไขที่ทำให้ดอกเบี้ยลดลงได้ด้วย เฮปป์มองว่า หากจะดึงอัตราจำนองกลับมาราว 6% ต้องมีอย่างน้อยบางส่วนจากปัจจัยเหล่านี้ คือเงินเฟ้อชะลอ เศรษฐกิจชะลอ หรือภาระการกู้ยืมของรัฐบาลคลายลง ส่วนคามินสกีกล่าวว่า การลงต่ำกว่า 7% ต้องอาศัยทั้งเงินเฟ้อและผลตอบแทนพันธบัตรที่ลดลงพร้อมกัน หากเศรษฐกิจอ่อนแรงจนนักลงทุนแห่ซื้อพันธบัตรซึ่งเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย ผลตอบแทนพันธบัตรจะลดลง และอัตราจำนองก็อาจลดลงตาม
อย่างไรก็ตาม เฮปป์บอกว่าเธอไม่ชอบเรียก 7% ว่า ‘ภาวะปกติใหม่’ เพราะไม่มีอะไรถาวรในตัวเลข 7% แต่ในอีกด้านเธอก็กล่าวว่า “ไม่ควรคาดหวังว่าจะกลับไปสู่สภาพทางการเงินที่ทำให้สินเชื่อ 3% หรือ 4% เป็นเรื่องธรรมดา” นั่นหมายความว่า การรอให้ดอกเบี้ยลดลงแรงอาจกลายเป็นการเสี่ยงดวง
ระดับดอกเบี้ยปัจจุบันกับตัวเลขคาดการณ์ปี 2027 ต้องแยกกันพิจารณา ก่อนหน้านี้ ทีมข่าวเคยรายงานว่า ฟรอดดี้ แมค(Freddie Mac) รวบรวมอัตราคงที่ 30 ปี ณ วันที่ 1 ตุลาคมที่ 7.28% และไม่สามารถนำไปเปรียบเทียบโดยตรงกับอัตราตามสัญญาของ MBA ได้ อัตราจริงรายสัปดาห์กับการคาดการณ์ของสถาบันเป็นตัวเลขที่ต่างกันทั้งวิธีคำนวณและลักษณะ
มุมมองตลาด
เงินเฟ้อ ผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาว ความต้องการเงินทุน และอุปสงค์พันธบัตรจำนอง ส่งผลร่วมกัน
ประเด็นที่ควรจำ
อัตราจริงรายสัปดาห์กับการคาดการณ์ของสถาบันเป็นคนละตัวเลขกัน
ศัพท์น่ารู้
สินเชื่อบ้านคงที่ 30 ปี คือสินเชื่อที่อัตราดอกเบี้ยตามสัญญาคงที่ตลอดอายุสินเชื่อ
ความคิดเห็น 0