LTV สินเชื่อค่าย้ายบ้านโครงการฟื้นฟูเมือง ยึด 'ราคาขายสมาชิกสหกรณ์' เป็นเกณฑ์

สำหรับการคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของ 'สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่' ในโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ทางการเกาหลีใต้ได้กำหนดให้ใช้ 'ราคาขายสำหรับสมาชิกสหกรณ์' เป็นเกณฑ์คำนวณมูลค่าสินทรัพย์หลังโครงการแล้วเสร็จ ก่อนที่วิธีคำนวณ LTV แบบใหม่จะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 นี้ ทั้งนี้เพื่อลดความสับสนในภาคสนาม

อี อ็อกวอน (Lee Eok-won) ประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินเกาหลีใต้ (FSC) กล่าวในการประชุมเต็มคณะของคณะกรรมาธิการการเมือง สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เมื่อวันที่ 24 ที่ผ่านมา ตอบคำถามของ คิม แจซอบ (Kim Jae-seop) สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจากพรรคพลังประชาชน (People Power Party) ที่สอบถามถึงเกณฑ์มูลค่าประเมินสินทรัพย์หลังโครงการที่จะใช้คำนวณ LTV สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ว่า “ให้ใช้ราคาขายสำหรับสมาชิกสหกรณ์” ตามรายงานของสำนักข่าวยอนฮับ (Yonhap) ประธานอีอธิบายเพิ่มเติมว่า “เมื่อได้รับอนุมัติแผนบริหารจัดการและจำหน่ายแล้ว ราคาขายสำหรับสมาชิกสหกรณ์จะปรากฏขึ้น และราคานั้นจะกลายเป็นมูลค่าหลักประกัน” คำอธิบายนี้ชี้ให้เห็นว่าทางการมองราคาที่เกิดขึ้นหลังขั้นตอนอนุมัติแผนอย่างเป็นทางการว่าเป็นฐานอ้างอิงที่ชัดเจนที่สุด

ประเด็นนี้เกี่ยวโยงกับวิธีการใช้งานที่เป็นรายละเอียดของ 'มาตรการรวมด้านการเงินอสังหาริมทรัพย์' ที่ประกาศเมื่อวันที่ 13 ที่ผ่านมา ครั้งนั้นคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินระบุว่าจะปรับวิธีคำนวณ LTV ของสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ใหม่ โดยให้ใช้มูลค่าที่สูงกว่าระหว่าง 'มูลค่าประเมินสินทรัพย์ก่อนโครงการ' กับ 'มูลค่าประเมินสินทรัพย์หลังโครงการ' เป็นเกณฑ์

มูลค่าประเมินสินทรัพย์ก่อนโครงการ หมายถึงมูลค่าของบ้านและที่ดินเดิมก่อนเริ่มโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ส่วนมูลค่าประเมินสินทรัพย์หลังโครงการ หมายถึงมูลค่าสินทรัพย์ เช่น บ้านหลังใหม่ที่สมาชิกสหกรณ์จะได้รับหลังโครงการแล้วเสร็จ

ที่ผ่านมา การพิจารณาสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ใช้มูลค่าบ้านก่อนโครงการเป็นเกณฑ์หลัก แต่วิธีใหม่จะนำมูลค่าสินทรัพย์หลังโครงการมาเปรียบเทียบด้วย แล้วเลือกใช้มูลค่าที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ

อย่างไรก็ตาม อัตราส่วน LTV เองจะไม่ปรับสูงขึ้น สำนักข่าวยอนฮับรายงานเมื่อวันที่ 13 ว่าเพดาน LTV ที่ 40% ในปัจจุบันจะยังคงเดิม

ดังนั้นสิ่งที่เปลี่ยนไปไม่ใช่ตัวอัตราส่วน แต่เป็นฐานมูลค่าหลักประกันที่นำมาคูณกับอัตราส่วนนั้น แม้จะใช้ LTV 40% เท่าเดิม แต่หากมูลค่าหลักประกันที่ได้รับการยอมรับสูงขึ้น วงเงินสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ในบางโครงการก็อาจเพิ่มขึ้นได้

คำตอบครั้งนี้ถือเป็นการตีความอย่างเป็นทางการของหน่วยงานกำกับดูแล ต่อคำถามของตลาดที่ว่าจะนับมูลค่าประเมินสินทรัพย์หลังโครงการด้วยราคาแบบใด ในโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ราคาขายของสมาชิกสหกรณ์แต่ละรายจะถูกคำนวณหลังจากได้รับอนุมัติแผนบริหารจัดการและจำหน่ายแล้ว

ราคาขายสำหรับสมาชิกสหกรณ์แตกต่างจากราคาขายทั่วไป โดยเป็นราคาอ้างอิงสำหรับที่อยู่อาศัยที่จัดสรรให้สมาชิกสหกรณ์โดยเฉพาะ หากนำราคานี้มาใช้เป็นมูลค่าหลักประกัน วงเงินสินเชื่อที่คำนวณได้ในแต่ละโครงการอาจแตกต่างไปจากเดิมที่อ้างอิงเฉพาะมูลค่าประเมินบ้านเดิม

ก่อนหน้านี้ หน่วยงานกำกับดูแลด้านการเงินเคยเสนอแนวทางบรรเทาปัญหาด้านเงินทุนในช่วงย้ายที่อยู่ของโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง โดยแกนหลักในตอนนั้นคือการขยายขอบเขตการคำนวณมูลค่าหลักประกัน จากเดิมที่อ้างอิงเฉพาะบ้านเก่าก่อนรื้อถอน ให้พิจารณาบ้านหลังใหม่หลังก่อสร้างแล้วเสร็จร่วมด้วย

ในประเด็นการบริหารวงเงินสินเชื่อครัวเรือนโดยรวม ประธานอีระบุชัดว่าไม่ควรตีความเกินจริงเช่นกัน เขากล่าวว่าสถานการณ์เศรษฐกิจและปริมาณธุรกรรมที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปจากช่วงที่เคยกำหนดเป้าหมายไว้ที่ 1.5% และย้ำว่า “เป็นการดำเนินมาตรการโดยพิจารณาจากความต้องการที่แท้จริง ไม่ใช่การปล่อยกู้ให้ทุกกรณีโดยไม่มีเงื่อนไข”

ต่อกรณีที่มีเสียงวิจารณ์ว่า 'สินเชื่อที่อยู่อาศัยเยาวชนอนาคต' (Cheongnyeon Mirae Bogeumjari Loan) อาจตรึงคนรุ่นใหม่ให้อยู่ในที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ ประธานอีชี้แจงว่า “แม้จะใช้สินเชื่อผลิตภัณฑ์นี้ สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตก็ไม่ได้หายไป” พร้อมระบุว่า “เป็นเพียงการเพิ่มทางเลือกใหม่ให้ประชาชน” ส่วนคำถามเรื่องการตรวจสอบผลกระทบก่อนเปิดตัวกองทุน ETF เลเวอเรจหุ้นเดี่ยว เขาตอบว่าได้มีการพิจารณาแล้วในแต่ละหน่วยงานและแต่ละขั้นตอน

เกณฑ์สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่นี้จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญในการพิจารณาสินเชื่อจริง เมื่อวิธีคำนวณแบบใหม่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 นี้เป็นต้นไป วงเงินสินเชื่อที่สมาชิกสหกรณ์แต่ละรายจะได้รับจะขึ้นอยู่กับราคาขายสำหรับสมาชิกสหกรณ์ มูลค่าประเมินสินทรัพย์ก่อนโครงการ อัตรา LTV ที่ใช้ และผลการพิจารณาของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง