มอร์เกจพุ่ง 6.89% แต่บ้านไม่ถูกลง ครัวเรือนวางแผนย้ายบ้านแค่ 7%

อัตราดอกเบี้ยมอร์เกจคงที่ 30 ปีในสหรัฐฯ พุ่งแตะ 6.89% แต่ราคาบ้านกลับแทบไม่ขยับลง สิ่งที่หายไปจริง ๆ คือปริมาณการซื้อขายบ้าน

บิสิเนสอินไซเดอร์(Business Insider) รายงานเมื่อวันที่ 2 (เวลาท้องถิ่น) ถึงปรากฏการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ที่ ‘แช่แข็ง’ เช่นนี้ โดยระบุว่าดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกดดันความต้องการซื้อ แต่ยังไม่มากพอที่จะทำให้ราคาบ้านปรับลดลงตามไปด้วย

สาเหตุหลักไม่ได้อยู่ที่ตัวดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว แต่เป็น ‘ปรากฏการณ์ล็อกอิน’ (Lock-in Effect) เจ้าของบ้านเดิมที่ได้ดอกเบี้ยมอร์เกจคงที่ระดับ 2-3% ในช่วงดอกเบี้ยต่ำสุดขีดปี 2021-2022 ยุคโควิด ไม่ยอมปล่อยขายบ้าน ทำให้ซัพพลายในตลาดแห้งขอด

หากกู้ใหม่ตอนนี้ จะต้องรับดอกเบี้ยระดับปลาย 6% ซึ่งทำให้ภาระทางการเงินเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 เท่า จึงไม่มีเหตุผลที่จะย้ายบ้านแล้วทิ้งสิทธิประโยชน์ดอกเบี้ยต่ำที่ถืออยู่

ธอร์สเทน สลก(Thorsten Slok) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของอพอลโล(Apollo) กล่าวว่า "ไม่มีใครย้ายบ้านกันเลย" สะท้อนตัวเลขที่เขารวบรวมว่าสัดส่วนครัวเรือนที่มีแผนย้ายบ้านภายใน 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ราว 7% ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

เมื่อไม่มีบ้านออกมาขาย ราคาจึงทรงตัว ขณะที่ความต้องการซื้อหดตัวลงเรื่อย ๆ จนปริมาณการซื้อขายทรุดฮวบ นักวิเคราะห์หลายรายมองว่าโครงสร้างเช่นนี้เกิดจากผลประโยชน์ที่ขัดแย้งกันระหว่างกลุ่มผู้ถือมอร์เกจดอกเบี้ยต่ำสุดขีดยุคหลังโควิดกับผู้ซื้อบ้านหน้าใหม่

เฟด(Fed) หรือธนาคารกลางสหรัฐฯ คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ใกล้ระดับศูนย์ในปี 2021-2022 เพื่อรับมือการระบาดใหญ่ ทำให้ดอกเบี้ยมอร์เกจ 30 ปีในช่วงนั้นลดลงมาอยู่ที่ระดับ 2-3% ก่อนที่เฟดจะทยอยขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องเพื่อสกัดเงินเฟ้อ จนดอกเบี้ยมอร์เกจพุ่งขึ้นมาอยู่ในระดับ 6% แต่คนที่ซื้อบ้านด้วยดอกเบี้ยต่ำไปแล้วยังคงรักษาสิทธิประโยชน์นั้นไว้ได้

ผลคือตลาดแบ่งออกเป็นสองฝ่ายชัดเจน ผู้ซื้อบ้านหน้าใหม่แบกภาระซ้อนทั้งดอกเบี้ยสูงและราคาบ้านแพง จึงต้องเลื่อนแผนเข้าตลาดออกไป ขณะที่เจ้าของบ้านเดิมไม่ยอมทิ้งสิทธิประโยชน์ดอกเบี้ยต่ำ จึงไม่ปล่อยบ้านออกมาขาย

ภาระด้านราคายังสะท้อนช่องว่างระหว่างรุ่นด้วย ครัวเรือนสหรัฐฯ ถึง 75% สามารถซื้อบ้านราคาไม่เกิน 300,000 ดอลลาร์ได้ ขณะที่บ้านราคากลาง (median) กลับสูงเกิน 400,000 ดอลลาร์

อายุกลาง (median) ของผู้ซื้อบ้านหลังแรกในปัจจุบันอยู่ที่ 40 ปี สูงขึ้นจาก 30 ปีในปี 2008 ถึง 10 ปี สะท้อนว่าคนรุ่นใหม่เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยได้ช้าลงเรื่อย ๆ

สัญญาณเตือนก็เริ่มปรากฏเช่นกัน เดวิด โรเซนเบิร์ก(David Rosenberg) นักวิเคราะห์จากแคปิตอล อีโคโนมิกส์(Capital Economics) ระบุเมื่อเดือนที่แล้วว่าดัชนีราคาบ้านหลายตัวเริ่มมี ‘รอยร้าว’ พร้อมยกตัวอย่างความคล้ายคลึงกับตลาดที่อยู่อาศัยช่วงก่อนวิกฤตการเงินปี 2008

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงคำเตือนในระดับความเป็นไปได้ ยังต้องการหลักฐานเพิ่มเติมเพื่อเทียบเคียงกับช่วงเวลานั้น โครงสร้างหนี้ของธนาคารและสภาพแวดล้อมการกำกับดูแลสินเชื่อในปัจจุบันก็แตกต่างจากปี 2008 ซึ่งเป็นอีกประเด็นที่มักถูกหยิบยกมาเปรียบเทียบ

ทั้งนี้ โทเคนโพสต์เคยรายงานว่าอัตราดอกเบี้ยมอร์เกจคงที่ 30 ปีเฉลี่ยของสหรัฐฯ ทรงตัวอยู่ในช่วงกลางถึงปลาย 6% มาระยะหนึ่งแล้ว และล่าสุดตัวเลขดังกล่าวได้ขยับขึ้นไปแตะจุดสูงสุดของช่วงนั้นที่ 6.89%

นักวิเคราะห์บางส่วนมองว่าโครงสร้างที่ปริมาณการซื้อขายทรุดตัวพร้อมกับราคาบ้านที่แข็งตัวเช่นนี้ ยากจะคลี่คลายได้ด้วยการลดดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เพราะยังไม่มีเครื่องมือเชิงนโยบายที่จูงใจให้เจ้าของบ้านยอมทิ้งดอกเบี้ยมอร์เกจระดับ 2-3% ได้มากพอ

ตลาดมอร์เกจของเกาหลีใต้มักมีสัดส่วนดอกเบี้ยลอยตัวสูงกว่า จึงมีความเห็นว่าปรากฏการณ์ล็อกอินแบบสหรัฐฯ ไม่น่าจะเกิดขึ้นซ้ำในรูปแบบเดียวกันที่นั่น อย่างไรก็ดี ทิศทางดอกเบี้ยระยะยาวของสหรัฐฯ ยังถูกจับตาในฐานะตัวแปรที่ส่งผลต่อบรรยากาศสภาพคล่องของตลาดสินทรัพย์ทั่วโลก