REITs เกาหลีทะลุ 127 ล้านล้านวอน โต 5 เท่าในรอบ 10 ปี

สินทรัพย์รวมของตลาดกอง REITs (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ของเกาหลีใต้ อยู่ที่ 127.3 ล้านล้านวอน ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม จากที่เคยมีมูลค่าเพียง 25.1 ล้านล้านวอนในปี 2016 ตลาดนี้ขยายตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100 ล้านล้านวอนภายในรอบ 10 ปี

ตามข้อมูลของสมาคม REITs เกาหลี (Korea REITs Association) ระบุว่า ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม เกาหลีใต้มีกอง REITs ที่บริหารจัดการอยู่ 470 กอง มูลค่าสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร (AUM) รวม 127.3 ล้านล้านวอน จำนวนกอง REITs เพิ่มขึ้นราว 2.8 เท่าจาก 169 กองในปี 2016 ขณะที่ขนาดสินทรัพย์ขยายตัวขึ้นราว 5 เท่า

REITs คือเครื่องมือลงทุนทางอ้อมในรูปแบบบริษัทมหาชน ที่ระดมทุนจากนักลงทุนหลายรายเพื่อนำไปลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยกฎหมายกำหนดให้ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 70% ของสินทรัพย์รวม และต้องจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรที่สามารถจ่ายปันผลได้ให้แก่นักลงทุน

เหตุผลที่ตลาด REITs ขยายตัวขึ้นมาจากคุณสมบัติเชิงโครงสร้างที่ช่วยลดภาระของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และยังสามารถใช้เป็นช่องทางระดมทุนสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าและสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะอื่น ๆ ได้ ภาครัฐและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเองก็สามารถใช้โครงสร้างการระดมทุนของ REITs ในการก่อสร้างและบริหารที่อยู่อาศัยให้เช่าได้เช่นกัน

เมื่อแบ่งตามประเภทสินทรัพย์ ที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนสูงที่สุด โดยข้อมูลสินทรัพย์ภายใต้การบริหาร ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม กอง REITs ประเภทที่อยู่อาศัยมีสัดส่วน 44.4% ตามมาด้วยประเภทสำนักงานที่ 34.0%

ส่วนที่เหลือได้แก่ ประเภทโลจิสติกส์ 6.5% ค้าปลีก 6.4% และประเภทผสม 4.9% ตามลำดับ สะท้อนให้เห็นว่าตลาด REITs ได้ขยายขอบเขตการลงทุนจากอาคารสำนักงานเชิงพาณิชย์ ไปสู่ที่อยู่อาศัย โลจิสติกส์ และสิ่งอำนวยความสะดวกเชิงพาณิชย์มากขึ้น

จำนวนที่อยู่อาศัยที่จัดหาผ่านกอง REITs ประเภทที่อยู่อาศัย มีจำนวนสะสม 221,084 หน่วย ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม โดยในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัยให้เช่าภาคเอกชนที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ 216,009 หน่วย และเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อขาย 4,775 หน่วย

ตลาด REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีขนาดเล็กกว่าตลาด REITs โดยรวม ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม มีกอง REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เกาหลีใต้ 23 กอง มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดรวมประมาณ 8.436 ล้านล้านวอน

ณ สิ้นปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ยของกอง REITs ทั้งหมด (ไม่รวม REITs เชิงนโยบาย) อยู่ที่ 11.8% ตัวเลขนี้เป็นเพียงข้อมูลเงินปันผลในอดีต ไม่ได้เป็นการรับประกันเงินปันผลหรือทิศทางราคาในอนาคต

เจ้าหน้าที่จากสมาคม REITs เกาหลีระบุว่า “REITs ไม่เพียงอยู่ภายใต้การอนุมัติและการกำกับดูแลของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่งของเกาหลีใต้ แต่ยังเป็นผลิตภัณฑ์ที่มอบโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นธรรมแก่ประชาชน ผ่านภาระผูกพันด้านการเสนอขายแบบสาธารณะและการจ่ายเงินปันผล” คำอธิบายนี้ชี้ให้เห็นว่าภาระผูกพันด้านการเสนอขายแบบสาธารณะและการจ่ายเงินปันผลสามารถช่วยขยายการเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้

เจ้าหน้าที่รายเดียวกันยังกล่าวเสริมว่า “REITs มีประโยชน์ในการก่อสร้างและบริหารสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ เช่น ที่อยู่อาศัยให้เช่าและโครงสร้างพื้นฐาน อีกทั้งยังช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการเปลี่ยนอุปสงค์เชิงเก็งกำไรให้กลายเป็นอุปสงค์เพื่อการลงทุน” สะท้อนแนวคิดที่ว่า REITs ไม่ได้เป็นเพียงผลิตภัณฑ์การลงทุนทั่วไป แต่ยังสามารถใช้เป็นเครื่องมือจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์เชิงนโยบายได้ด้วย

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องแยกพิจารณาระหว่างตลาด REITs โดยรวมกับ REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จากกอง REITs ทั้งหมด 470 กอง มีเพียง 23 กองที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เกาหลีใต้ ขณะที่ REITs ที่ไม่ได้จดทะเบียน REITs เชิงนโยบาย และ REITs ที่จดทะเบียน อาจมีสภาพคล่อง โครงสร้างเงินปันผล และเป้าหมายการลงทุนที่แตกต่างกัน

สำหรับนักลงทุน จำเป็นต้องตรวจสอบทั้งประเภทสินทรัพย์ สถานะการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และโครงสร้างแหล่งที่มาของเงินปันผลควบคู่กันไป แม้จะเป็น REITs เหมือนกัน แต่ระดับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยอาจแตกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย สำนักงาน โลจิสติกส์ หรือค้าปลีก