ข่าว 
ข้อมูลเหรียญ 
แนะนำสื่อ 
เจอาร์โกลบอลรีทส์ (JR Global REITs) แพ้คดีในชั้นศาลอังกฤษเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอาคาร Finance Tower ในกรุงบรัสเซลส์ ส่งผลให้กระบวนการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้มูลค่ากว่า 600,000 ล้านวอนเดินหน้าเต็มรูปแบบ
ศาลพาณิชย์ (Commercial Court) ในสังกัดศาลสูงอังกฤษ (High Court) มีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 9 (ตามเวลาเกาหลีใต้) ว่าผลประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ 920 ล้านยูโร ซึ่งเป็นเหตุให้กลุ่มเจ้าหนี้เปิดใช้มาตรการ 'แคชแทรป' (Cash Trap) หรือการอายัดกระแสเงินสดนั้น มีผลสมบูรณ์ตามสัญญาเงินกู้ แม้กระบวนการประเมินจะมีจุดบกพร่องอยู่บ้าง แต่ศาลไม่ยอมรับว่ากลุ่มเจ้าหนี้บังคับให้ได้ผลลัพธ์ตามต้องการ หรือโจนส์ แลง ลาซาล (JLL) สูญเสียความเป็นอิสระในการประเมิน
คดีนี้เริ่มต้นขึ้นหลังจาก JLL ซึ่งกลุ่มเจ้าหนี้เป็นผู้แต่งตั้ง ประเมินมูลค่าอาคาร Finance Tower ไว้ที่ 920 ล้านยูโร เมื่อคำนวณเป็นอัตราส่วนหนี้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) แล้วเกินเกณฑ์ 52.5% ที่ระบุไว้ในสัญญาเงินกู้ จึงเป็นเหตุให้เปิดใช้ 'แคชแทรป' ทำให้ไม่สามารถโอนรายได้ค่าเช่าจากต่างประเทศกลับเข้าเกาหลีใต้ได้
'แคชแทรป' คือมาตรการระงับการจ่ายรายได้ค่าเช่าให้แก่ผู้กู้ แล้วนำไปพักไว้ในบัญชีแยกต่างหาก เมื่อเงื่อนไขตามสัญญาเงินกู้ เช่น อัตราส่วน LTV ไม่เป็นไปตามกำหนด มาตรการนี้มักถูกใช้ในสินเชื่อที่มีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อควบคุมกระแสเงินสดและเพิ่มโอกาสที่กลุ่มเจ้าหนี้จะได้รับชำระคืน
ฝ่ายเจอาร์โกลบอลรีทส์ยื่นฟ้อง CBRE โลน เซอร์วิสซิ่ง (CBRE Loan Servicing) ซึ่งทำหน้าที่ตัวแทนทางการเงิน โดยกล่าวหาว่ากลุ่มเจ้าหนี้แทรกแซงกระบวนการประเมินเพื่อกดมูลค่าสินทรัพย์ให้ต่ำลง ศาลยอมรับว่ามีความเป็นไปได้ที่เจ้าหนี้บางรายต้องการให้ผลประเมินออกมาต่ำกว่า 950 ล้านยูโร และ JLL อาจรับรู้เรื่องนี้ในช่วงท้ายของกระบวนการประเมิน
อย่างไรก็ตาม ศาลเห็นว่ายังไม่มีหลักฐานเพียงพอจะชี้ว่ามีแรงกดดันที่ไม่เป็นธรรมให้ได้ตัวเลขประเมินตามต้องการ หรือ JLL มีอคติในการทำงาน กล่าวคือไม่อาจสรุปได้ว่าผลประเมินต่ำกว่ามาตรฐานที่สัญญากำหนดไว้
ศาลยังวิจารณ์วิธีการประเมินของ JLL ว่าการตรวจสอบไขว้ (Cross-check) ด้วยวิธีคิดลดกระแสเงินสด (DCF) ทำเพียงผิวเผิน ไม่ได้ตอบคำถามในบางประเด็นอย่างครบถ้วน และผู้รับผิดชอบงานประเมินดูเหมือนจะไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงความสำคัญของผลงานที่ตนทำ
แต่ศาลสรุปว่าจุดบกพร่องเหล่านี้ไม่มากพอจะทำให้การประเมินเป็น 'โมฆะ' ตามสัญญา แม้คุณภาพของการประเมินจะไม่สูงนัก แต่ก็ไม่ถึงขั้นเป็นการประเมินที่ถูกจัดฉากไว้ล่วงหน้าเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ตามต้องการ
ผลจากการแพ้คดีทำให้กำหนดการชำระหนี้ของเจอาร์โกลบอลรีทส์ต้องเลื่อนออกไป ตามแผนเดิมที่บริษัทเสนอไว้ หากชนะคดีจะเริ่มจ่ายดอกเบี้ยในเดือนมีนาคม 2027 และจ่ายเงินต้นในเดือนมิถุนายนปีเดียวกัน แต่เมื่อแพ้คดี บริษัทต้องรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่มี Finance Tower ค้ำประกันก่อน แล้วจึงเริ่มชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยตั้งแต่เดือนธันวาคม 2027 เป็นต้นไป
ภาระด้านการระดมทุนก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เงินจากการขายอาคารสำนักงานในแมนฮัตตัน สหรัฐฯ มูลค่า 144,600 ล้านวอน หากชนะคดีจะสามารถนำไปใช้ชำระหนี้สินทรัพย์ในเบลเยียมได้เพียงบางส่วน แต่เมื่อแพ้คดีต้องนำเงินก้อนนี้ทั้งหมดไปชำระคืนสินเชื่อลำดับสิทธิ์แรกในพื้นที่แทน
เงินทุนที่ต้องจัดหาเพิ่มเติมในกระบวนการรีไฟแนนซ์ปี 2027 จะเพิ่มจาก 171,000 ล้านวอน เป็น 283,700 ล้านวอน เนื่องจากบริษัทตั้งสมมติฐานว่ามูลค่าประเมินของ Finance Tower ในปี 2027 จะอยู่ที่ 1,100 ล้านยูโร แผนรีไฟแนนซ์ที่อิงกับตัวเลขนี้จึงมีแนวโน้มจะถูกตรวจสอบอีกครั้งในการเจรจากับเจ้าหนี้
ภาระจากสัญญาป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน (Currency Hedge) กลับลดลง โดยเจอาร์โกลบอลรีทส์แจ้งเมื่อวันที่ 4 ว่าได้ยุติสัญญาป้องกันความเสี่ยงบางส่วนของเจอาร์รีทส์ฉบับที่ 26 และฉบับที่ 28 ก่อนกำหนด ส่งผลให้หนี้สินที่เกี่ยวข้องลดลงจากราว 165,000 ล้านวอน ณ ช่วงยื่นขอฟื้นฟูกิจการ เหลือประมาณ 44,300 ล้านวอนตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน
ในกระบวนการฟื้นฟูกิจการภายในเกาหลีใต้ ศาลฟื้นฟูกิจการโซล (Seoul Rehabilitation Court) แต่งตั้งสำนักงานบัญชีซัมอิล (Samil PwC) เป็นผู้ตรวจสอบ ทำหน้าที่พิจารณาว่ามูลค่ากิจการต่อเนื่องของเจอาร์โกลบอลรีทส์สูงกว่ามูลค่าการเลิกกิจการหรือไม่ กระบวนการฟื้นฟูมีความเหมาะสมหรือไม่ และบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามแผนชำระหนี้ 5 ปีที่เสนอไว้ได้หรือไม่
กำหนดส่งรายงานระหว่างกาลคือวันที่ 28 ขณะที่ศาลฟื้นฟูกิจการโซลขยายระยะเวลาโครงการสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้โดยความสมัครใจ (ARS) ระหว่างบริษัทกับเจ้าหนี้ออกไปจนถึงวันที่ 14
อีจองยอบ (Lee Jung-yeop) ตัวแทนจากสำนักงานกฎหมาย 'โรจิปซา' (Lawzipsa) ให้ความเห็นว่า “การตรวจสอบก่อนเริ่มกระบวนการฟื้นฟูเป็นขั้นตอนเพื่อดูว่าการเลิกกิจการจะดีกว่าการฟื้นฟูหรือไม่” พร้อมระบุว่า “อาจสะท้อนได้ว่าไม่สามารถรอผลการเจรจาโดยสมัครใจเพียงอย่างเดียวได้อีกต่อไป” คำอธิบายนี้ชี้ให้เห็นว่าก่อนตัดสินใจเริ่มกระบวนการฟื้นฟูอย่างเป็นทางการ ศาลต้องชั่งน้ำหนักระหว่างมูลค่ากิจการกับความเป็นไปได้ในการปรับโครงสร้างหนี้
หนี้สินของเจอาร์โกลบอลรีทส์ตามบัญชีรายชื่อเจ้าหนี้ ณ วันยื่นขอฟื้นฟูกิจการ มีมูลค่ารวมกว่า 600,000 ล้านวอน แบ่งเป็นหนี้จากสัญญาป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนราว 165,000 ล้านวอน หุ้นกู้เสนอขายในวงกว้าง 321,000 ล้านวอน หุ้นกู้เสนอขายเฉพาะกลุ่ม 59,200 ล้านวอน และสินเชื่อสถาบันการเงิน 55,400 ล้านวอน ผู้ถือหุ้นรายย่อยมีจำนวนกว่า 28,000 รายตามข้อมูล ณ สิ้นปีที่ผ่านมา และยังเป็นเจ้าหนี้เงินปันผลค้างจ่ายอีก 22,700 ล้านวอนด้วย
แม้คดีในอังกฤษจะจบลงแล้ว แต่ประเด็นสำคัญที่เหลืออยู่คือกลุ่มเจ้าหนี้จะยอมรับแผนชำระหนี้ 5 ปีที่บริษัทเสนอหรือไม่ ด้านสำนักงานบัญชีซัมอิล (Samil PwC) มีกำหนดส่งรายงานระหว่างกาลภายในวันที่ 28 นี้
ความคิดเห็น 0