บิตคอยน์(BTC) สู่ความฝันแบบอเมริกัน: เริ่มนับเป็นสินทรัพย์ขอกู้บ้านในสหรัฐฯ

ตลาดสินเชื่อจำนองในสหรัฐฯ กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนผ่านครั้งใหม่ เมื่อบิตคอยน์(BTC) เริ่มได้รับการพิจารณาเป็น ‘ทรัพย์สิน’ ในขั้นตอนการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่อย่างมิลเลนเนียลและเจนซี ที่มีแนวโน้มครอบครองคริปโตมากกว่าทรัพย์สินแบบดั้งเดิม ซึ่งถือเป็นอีกก้าวของการเปลี่ยน ‘บิตคอยน์สู่บ้านหลังแรก’ ในนามของ American Dream

บริษัทปล่อยสินเชื่อในเพนซิลเวเนียอย่างนิวเรซ(Newrez) เปิดเผยว่าตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา บริษัทเริ่มยอมรับให้สินทรัพย์คริปโตบางส่วนถูกนับเป็นสินทรัพย์ของผู้กู้สำหรับการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน รีไฟแนนซ์ และลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยการตัดสินใจนี้สอดคล้องกับแนวทางของสำนักงานกำกับดูแลบ้านพักอาศัยของสหรัฐฯ (FHFA) ที่ริเริ่มมาตรการนี้เมื่อปีที่ผ่านมา

เมื่อเดือนมิถุนายน 2025 FHFA ได้สั่งการให้สองสถาบันการเงินชั้นนำอย่างแฟนนี เม(Fannie Mae) และเฟรดดี แมค(Freddie Mac) พิจารณาคริปโตเคอร์เรนซีในกระบวนการอนุมัติสินเชื่อ การประกาศดังกล่าวได้รับการตีความว่าเป็น ‘จุดเปลี่ยน’ ทางประวัติศาสตร์ ที่ทำให้บิตคอยน์เริ่มได้รับการยอมรับอย่างเป็นทางการในระบบการเงินของประเทศ

ไมเคิล เซย์เลอร์(Michael Saylor) ประธานบริษัท Strategy บริษัทที่ถือครองบิตคอยน์รายใหญ่ แสดงความคิดเห็นว่า “นี่จะเป็นช่วงเวลาที่ประวัติศาสตร์จดจำว่า บิตคอยน์ได้กลายเป็นหนึ่งในเครื่องมือของ American Dream”

เบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงนี้ ไม่ได้เป็นเพียงการเปิดรับเทคโนโลยี แต่เป็นความพยายามในการเพิ่มโอกาสในการถือครองบ้านของคนรุ่นใหม่ บิล เพิร์ลต์(Bill Pulte) ผู้อำนวยการ FHFA เผยว่าการผลักดันให้แฟนนี เมและเฟรดดี แมคยอมรับคริปโต เป็นการเพิ่มแนวทางเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านแบบยั่งยืนในระยะยาว

รายงานระบุว่า ขณะที่อัตราการถือครองบ้านในประเทศอยู่ที่ราว 60-70% ตลอด 60 ปีที่ผ่านมา ค่าเฉลี่ยอายุของเจ้าของบ้านกลับเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จาก 39 ปีในปี 2010 พุ่งขึ้นเป็น 59 ปีในปี 2025 ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากของคนรุ่นใหม่ในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ รายงานโดย The Hamilton Project ยังเผยว่าในปี 2023 บ้านเดี่ยวที่ปล่อยเช่าในแอตแลนตามากถึง 27% ถูกถือครองโดยบริษัทยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุน ส่วนเมมฟิสอยู่ที่ 45% และเบอร์มิงแฮม 37% ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ผู้ถือคริปโต ซึ่งคุ้นชินกับการลงทุน มากู้ซื้อบ้าน อาจช่วยให้ตลาดกลับมามีความสมดุลมากขึ้น

เพิร์ลต์ย้ำในสัมภาษณ์ทาง CNBC ว่า “คริปโตเคอร์เรนซีสามารถช่วยให้การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ของคนรุ่นใหม่ขยายตัวได้ในทางที่ดี”

ตัวอย่างรูปธรรมของนโยบายนี้เกิดขึ้นเมื่อปี 2022 เมื่อบริษัทฟินเทคในไมอามีชื่อ มิโล(Milo) เปิดให้ลูกค้าขอสินเชื่อจำนองระยะยาว 30 ปี โดยใช้บิตคอยน์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยไม่ต้องขายเหรียญออกมา ผู้บริหารของมิโล ระบุว่า การถือครองคริปโตในอดีตกลับกลายเป็นต้นเหตุของภาระภาษีที่ไม่จำเป็น สำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำ

แม้ภาพรวมจะดูสดใส แต่ความเป็นจริงคือสินเชื่อที่ยอมรับคริปโตยังคงอยู่ในขอบเขตจำกัด โดยในการพิจารณาอนุมัติ สกุลเงินดิจิทัลต้องถูกฝากไว้ในแพลตฟอร์มที่ได้รับการรับรองในสหรัฐฯ และสินทรัพย์ยังต้องผ่านการประเมินความเสี่ยงอย่างรัดกุม

อีกหนึ่งข้อจำกัดคือคำแนะนำของ FHFA ยังไม่มีผลผูกพันกับบริษัทปล่อยกู้ภาคเอกชน ทำให้หลายบริษัทเลือกดำเนินการเฉพาะในตลาดเฉพาะอย่างสินเชื่อแบบ private-label และจัมโบ้มอร์เกจ ซึ่งมีความเสี่ยงและความยากในการแปลงเป็นหลักทรัพย์ในตลาดตราสารหนี้

ชาร์ลส์ เวลัน(Charles Whalen) ประธาน Whalen Global Advisors ระบุว่า ทางเลือกดังกล่าวยังเปิดเฉพาะให้กับ ‘บิตคอยน์’ เท่านั้น โดย ‘อัลต์คอยน์’ ยังคงถูกกันออกจากระบบสินเชื่อแบบเป็นทางการ เขาเสริมว่าสินเชื่อเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่สามารถนำไปหมุนเวียนต่อในตลาดพันธบัตร จึงเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะทางที่มีวงเงินจำกัด

อีกหนึ่งอุปสรรคคือการ ‘หั่นมูลค่า’ หรือการประเมินมูลค่าบิตคอยน์ต่ำกว่าราคาในตลาด เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากราคาที่ผันผวน ซึ่งกลายเป็นต้นทุนแฝงสำหรับผู้ถือสินทรัพย์เอง

นโยบายที่เกี่ยวข้องกับคริปโตในการอนุมัติสินเชื่อยังมีแรงผลักดันจากภาคการเมือง โดยเพิร์ลต์เคยกล่าวไว้ว่า “แผนงานนี้เป็นส่วนหนึ่งการขับเคลื่อนสหรัฐฯ ไปสู่การเป็นผู้นำตลาดคริปโตของโลก ตามวิสัยทัศน์ของประธานาธิบดีทรัมป์”

ดาริล แฟร์เวทเธอร์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Redfin แสดงความเห็นว่า “การยอมรับคริปโตอย่างเป็นทางการครั้งนี้ คือการช่วยผลักดันให้คริปโตเข้าใกล้ระบบการเงินหลักมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายหลักของทรัมป์”

อีกด้าน ผู้ที่มองข้ามเรื่องนโยบายกลับมองว่า นี่คือการเมืองล้วนๆ เวลันให้ความเห็นว่า “การเมืองมีบทบาทมากกว่านโยบาย”

กลุ่มพรรคเดโมแครต ไม่พอใจกับนโยบายดังกล่าว โดยวุฒิสมาชิกเอลิซาเบธ วอร์เรน พร้อมกับสมาชิกร่วมอีก 4 คน ได้ยื่นจดหมายคัดค้านถึงเพิร์ลต์ โดยมองว่าการให้ความสำคัญกับคริปโตแบบนี้ อาจทำให้ความเสี่ยงเชิงระบบเพิ่มขึ้น และกล่าวหาว่าเขาอาจมีผลประโยชน์ทับซ้อน เนื่องจากดำรงตำแหน่งทั้งใน FHFA และเป็นประธานบอร์ดของสองสถาบันหลัก

ในทางกลับกันพรรครีพับลิกันตอบสนองอย่างรวดเร็ว โดยเมื่อเดือนกรกฎาคม 2025 วุฒิสมาชิกซินเธีย ลูมิสจากรัฐไวโอมิง ได้เสนอร่างกฎหมาย “21st Century Mortgage Act” ที่เปิดทางให้ใช้คริปโตในการยื่นกู้ได้ แต่ขณะนี้ยังค้างพิจารณาในคณะกรรมาธิการวุฒิสภาด้านธนาคาร

เวลันยังมองว่า โอกาสผ่านของร่างกฎหมายนี้มีจำกัด เพราะช่องว่างระหว่างเวลาที่ให้สินเชื่อกับราคาคริปโตในตลาดนั้นห่างกันมาก พร้อมชี้ว่า “สถาบันปล่อยกู้รายใหญ่มีความเสี่ยงสูงเกินไปหากต้องนำสินเชื่อรูปแบบดังกล่าวไปขายต่อในตลาดพันธบัตร”

ล่าสุด ฝ่ายบริหารของทรัมป์ยังอยู่ระหว่างพิจารณานโยบายที่เกี่ยวข้องกับการควบคุมราคาที่อยู่อาศัย และการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านครั้งแรก อย่างเช่นการอนุญาตให้นำเงินจากบัญชีเกษียณแบบ 410(k) มาใช้เป็นเงินดาวน์บ้าน หรือข้อเสนอที่ห้ามบริษัทขนาดใหญ่เข้าซื้อบ้านเดี่ยวเพื่อลดการแข่งขันในตลาด

แนวโน้มของการเปลี่ยนคริปโตสู่สินทรัพย์ในระบบการเงินดูจะขยายมากขึ้น ตั้งแต่ ‘สเตเบิลคอยน์’ ไปจนถึง ‘มอร์เกจ’ แต่การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะเกิดขึ้นได้จริงหรือไม่ จึงขึ้นอยู่กับ ‘ความชัดเจนด้านกฎระเบียบ’ และ ‘ความเชื่อมั่นของสถาบันการเงิน’ ที่ต้องมาก่อนเป็นลำดับแรก.