เงินกู้ย้ายที่อยู่อาจเพิ่มขึ้น 30% เกาหลีใต้ปรับเกณฑ์เป็นบ้านใหม่หลังสร้างเสร็จ

อี ออกวอน (Lee Eok-won) ประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินเกาหลีใต้ (Financial Services Commission) เปิดเผยว่าวงเงินกู้เพื่อการย้ายที่อยู่ในโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองอาจปรับเพิ่มขึ้นจากเดิมประมาณ 30% ด้วยการเปลี่ยนเกณฑ์ประเมินมูลค่าหลักประกันจากบ้านเก่าก่อนรื้อถอน มาเป็นบ้านใหม่หลังก่อสร้างแล้วเสร็จ

ประธานอี ให้สัมภาษณ์ผ่านสถานี Yonhap News TV เมื่อวันที่ 13 (เวลาท้องถิ่น) ว่า “เงินกู้เพื่อการย้ายที่อยู่จะสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้นจากเดิมประมาณ 30% ซึ่งจะช่วยคลี่คลายปัญหาการจัดหาเงินทุนของกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง” คำกล่าวนี้สอดคล้องกับมาตรการทางการเงินแบบครบวงจรเพื่อสร้างเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่คณะกรรมการกำกับดูแลการเงิน (FSC) ประกาศออกมาในวันเดียวกัน โดยเน้นผ่อนคลายกระแสเงินทุนที่เชื่อมโยงกับการจัดหาที่อยู่อาศัยและขั้นตอนการเข้าอยู่ อาทิ เงินกู้ย้ายที่อยู่ เงินกู้ผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง และเงินกู้ชำระส่วนที่เหลือ

ประธานอี อธิบายก่อนว่าเป็นการปรับเกณฑ์ประเมินมูลค่าหลักประกันสำหรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) โดยเดิมทีใช้บ้านเก่าก่อนรื้อถอนเป็นเกณฑ์ประเมินมูลค่าหลักประกัน แต่จากนี้ไปจะเปลี่ยนมาใช้บ้านใหม่หลังก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นเกณฑ์แทน ซึ่งจะทำให้วงเงินกู้ที่สามารถขอได้เพิ่มสูงขึ้น

ในกรณีที่ยังมีส่วนที่ขาดอยู่ ทางการจะจัดทำผลิตภัณฑ์ค้ำประกันใหม่ เพื่อให้บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างหรือสหกรณ์ที่อยู่อาศัยนำไปใช้ขอสินเชื่อเงินกู้ย้ายที่อยู่เพิ่มเติมจากธนาคารได้ ทั้งนี้ ในกระบวนการโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง หากเงินกู้ย้ายที่อยู่ติดขัด อาจทำให้กำหนดการย้ายที่อยู่ของสมาชิกสหกรณ์และการเริ่มก่อสร้างล่าช้าไปด้วย จึงทำให้ภาคสนามเรียกร้องมาตรการสนับสนุนทางการเงินอย่างต่อเนื่อง

LTV คือสัดส่วนวงเงินกู้ที่สามารถขอได้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน แม้จะใช้อัตรา LTV เดียวกัน แต่หากเกณฑ์ประเมินมูลค่าหลักประกันปรับสูงขึ้น จำนวนเงินกู้ที่ผู้กู้จะได้รับก็สามารถเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เป้าหมายบริหารจัดการยอดสินเชื่อภาคครัวเรือนโดยรวมก็ถูกปรับเช่นกัน โดยหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินได้ปรับเป้าหมายอัตราการเติบโตของสินเชื่อภาคครัวเรือนของสถาบันการเงินในปีนี้ จากเดิม 1.5% เป็น 3%

ประธานอี อธิบายว่า ตอนที่กำหนดเป้าหมาย 1.5% นั้น ประเมินอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจตามราคาปัจจุบันไว้ที่ราว 4.5% แต่ในปัจจุบันตัวเลขดังกล่าวอยู่ที่ 12-13% ขึ้นไป พร้อมระบุว่าสาเหตุที่ต้องปรับเป้าหมายยอดรวมใหม่ ยังมาจากปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นจากการเลื่อนเก็บภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์อัตราสูงสำหรับผู้ถือครองบ้านหลายหลัง และปัญหาการจัดหาเงินทุนของกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง

อย่างไรก็ตาม มีการตีความว่าการปรับเป้าหมายยอดรวมขึ้น ไม่ได้หมายความว่าสินเชื่อบ้านทั่วไปทั้งหมดจะผ่อนคลายตามไปด้วย ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานว่า แม้เป้าหมายยอดรวมจะปรับสูงขึ้น แต่เกณฑ์สินเชื่อบ้านทั่วไปยากที่จะผ่อนคลายลงในทันที

หน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินยืนยันว่า จะยังคงหลักการบริหารจัดการหนี้ภาคครัวเรือนไว้เช่นเดิม โดยประธานอี ระบุว่า อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม (DSR) และเพดานวงเงินกู้ตามระดับราคาบ้านที่ 600 ล้านวอน 400 ล้านวอน และ 200 ล้านวอน จะยังคงเดิมไม่เปลี่ยนแปลง

DSR คือดัชนีที่ใช้กำหนดวงเงินกู้โดยเทียบยอดชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยรายปีของผู้กู้กับรายได้ ซึ่งหมายความว่า แม้จะปรับเป้าหมายยอดรวมสินเชื่อขึ้น ก็ไม่ใช่มาตรการที่จะลดเกณฑ์การปล่อยกู้ให้กับความต้องการเชิงเก็งกำไร

มาตรการสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่และคู่แต่งงานใหม่ก็รวมอยู่ในแผนนี้ด้วย โดยประธานอี กล่าวถึงการปรับปรุงเรื่องอายุและวงเงินของสินเชื่อ ‘บ้านในฝันสำหรับคนรุ่นใหม่’ (Cheongnyeon Migae Bogeumjari Loan) ผลิตภัณฑ์ค้ำประกันที่รวมเงินกู้เช่าแบบจ่ายก้อนใหญ่ (Jeonse) และเช่าแบบรายเดือน (Wolse) เข้าด้วยกัน รวมถึงการค้ำประกันเงินกู้เช่าแบบจ่ายก้อนใหญ่พิเศษสำหรับคนรุ่นใหม่

สำหรับสินเชื่อ Bogeumjari Loan จะมีการปรับเกณฑ์รายได้สำหรับคู่แต่งงานใหม่ ประธานอี อธิบายว่า ปัจจุบันเกณฑ์รายได้ของคู่แต่งงานใหม่กำหนดไว้ที่ไม่เกิน 85 ล้านวอน และจะปรับปรุงโครงสร้างใหม่ให้เพียงฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในคู่สมรสที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์เดิมก็สามารถได้รับสิทธิ์

มาตรการทางการเงินฝั่งผู้พัฒนาโครงการ มุ่งเน้นลดปัญหาคอขวดในแต่ละขั้นตอนของโครงการไฟแนนซ์เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Project Financing, PF) โดยโครงการ PF ที่มีสถานะปกติจะได้รับการขยายวงเงินค้ำประกันจากภาครัฐ ส่วนโครงการที่มีปัญหา จะใช้กองทุนฟื้นฟูของบรรษัทบริหารสินทรัพย์เกาหลี (KAMCO) รวมถึงกลุ่มสินเชื่อร่วม (Syndicate) จากธนาคารและบริษัทประกัน เพื่อปรับโครงสร้างธุรกิจและโครงสร้างหนี้

มาตรการครั้งนี้เป็นการตอบสนองบางส่วนต่อปัญหาการขาดแคลนเงินกู้ย้ายที่อยู่ที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในพื้นที่โครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานว่า รัฐบาลกำลังพิจารณาผ่อนคลายกฎระเบียบเงินกู้ย้ายที่อยู่สำหรับโครงการปรับปรุงฟื้นฟูเมือง

ผลลัพธ์ที่จะเกิดขึ้นจริงในทางปฏิบัติอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับการจัดสรรวงเงินของแต่ละธนาคาร เงื่อนไขรายละเอียดของผลิตภัณฑ์ค้ำประกัน และศักยภาพทางธุรกิจของแต่ละสหกรณ์ ด้านหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินระบุว่าจะยังคงหลักการบริหารจัดการยอดสินเชื่อโดยรวม พร้อมแก้ไขปัญหาของกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงด้วยการสนับสนุนแบบเฉพาะจุดต่อไป