อัดบ้านใหม่ 2.3 แสนหน่วย บริษัทก่อสร้างขนาดกลางรับอานิสงส์คำสั่งซื้อ

หลังรัฐบาลเกาหลีใต้ประกาศมาตรการจัดหาที่อยู่อาศัยเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม วงการหลักทรัพย์เริ่มจับตาการเปลี่ยนแปลงของคำสั่งซื้องานและปริมาณการส่งออกวัสดุก่อสร้างในกลุ่มบริษัทก่อสร้างขนาดกลางและธุรกิจวัสดุก่อสร้างอย่างใกล้ชิด นักวิเคราะห์มองว่าการเพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑล การลดระยะเวลาก่อนเริ่มก่อสร้าง รวมถึงการผ่อนคลายกฎระเบียบด้านการจัดหาเงินทุนโครงการ(Project Financing หรือ PF) จะส่งผลโดยตรงต่อบริษัทก่อสร้างขนาดกลางที่พึ่งพารายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นหลัก

รัฐบาลเกาหลีใต้เปิดเผยเมื่อวันที่ 13 สิงหาคมว่าจะจัดหาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมมากกว่า 2.3 แสนครัวเรือนในเขตกรุงโซลและปริมณฑล ภายใต้ 'มาตรการเร่งจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างเสถียรภาพตลาดเช่าและซื้อขาย' พร้อมทั้งประกาศคัดเลือกที่ดินจัดสรรใหม่เพิ่มเติม และลดระยะเวลาตั้งแต่ประกาศที่ดินจนถึงเริ่มก่อสร้างจากเดิม 68 เดือน เหลือ 37 เดือน

มาตรการครั้งนี้ยังรวมถึงการผ่อนคลายกฎระเบียบสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ ลดเงื่อนไขอัตราความยินยอมสำหรับโครงการปรับปรุงเมือง และเลื่อนบังคับใช้กฎระเบียบสัดส่วนทุนของตัวเองสำหรับโครงการ PF ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย รัฐบาลระบุว่ามาตรการสนับสนุนภาคเอกชนเหล่านี้เป็นกลไกสำคัญที่จะช่วยเร่งความเร็วในการจัดหาที่อยู่อาศัย

PF คือรูปแบบการระดมทุนที่อ้างอิงจากกระแสเงินสดในอนาคตของโครงการนั้นๆ เอง ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาระด้านเงินทุนมักสูงในช่วงจัดหาที่ดิน ขออนุญาต และก่อนเริ่มก่อสร้าง ทำให้อัตราดอกเบี้ยและกฎระเบียบสัดส่วนทุนของตัวเองมีผลต่อความเร็วในการดำเนินโครงการ

ชินดงฮยอน(Shin Dong-hyun) นักวิเคราะห์จากฮุนไดมอเตอร์ซีเคียวริตีส์(Hyundai Motor Securities) กล่าวว่า "เมื่อปริมาณโครงการโดยรวมเพิ่มขึ้น คำสั่งซื้องานรวมของบริษัทก่อสร้างก็จะเพิ่มตามไปด้วย และตลาดหุ้นน่าจะสะท้อนผลบวกของมาตรการนี้ได้ในระยะเวลาอันสั้น" ความเห็นนี้สะท้อนว่าการมีส่วนร่วมของบริษัทก่อสร้างและขนาดคำสั่งซื้องานอาจกลายเป็นประเด็นที่ตลาดตีความก่อนราคาที่อยู่อาศัยเสียอีก

อีอึนซัง(Lee Eun-sang) นักวิเคราะห์จากเอ็นเอชอินเวสต์แอนด์ซีเคียวริตีส์(NH Investment & Securities) ประเมินในทำนองเดียวกันว่า "มาตรการนี้เป็นบวก เพราะเสนอแนวทางสนับสนุนแบบครอบคลุมทั้งภาครัฐและเอกชนเพื่อขยายการเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัย พร้อมทั้งมีมาตรการสนับสนุนเงินทุนที่เป็นรูปธรรมอย่างการผ่อนคลายกฎระเบียบ PF ควบคู่กันไป" ขณะที่คิมซอนมี(Kim Seon-mi) นักวิเคราะห์จากชินฮันอินเวสต์เมนต์คอร์ปอเรชั่น(Shinhan Investment Corp) ระบุว่า "ความตั้งใจอันแข็งกร้าวของรัฐบาลในการขยายการเริ่มก่อสร้างเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่มธุรกิจก่อสร้าง"

เหตุผลที่วงการหลักทรัพย์พูดถึงบริษัทก่อสร้างขนาดกลางมากกว่าบริษัทขนาดใหญ่ อยู่ที่โครงสร้างธุรกิจ เนื่องจากบริษัทก่อสร้างขนาดกลางมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับรายได้รวม และมีแนวโน้มได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ย PF ที่ปรับตัวดีขึ้นมากกว่าบริษัทขนาดใหญ่

การขยายการจัดหาที่อยู่อาศัยที่นำโดยภาครัฐก็ถูกตีความว่าเป็นโอกาสเข้าร่วมโครงการสำหรับบริษัทก่อสร้างขนาดกลางเช่นกัน ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โครงการร่วมทุนภาคเอกชนกับบรรษัทที่ดินและเคหะเกาหลี(LH) เริ่มมีการอนุมัติเงื่อนไข 'เอสคาเลชั่น' ที่เชื่อมโยงมูลค่าสัญญาเข้ากับความผันผวนของราคาต้นทุนมากขึ้น ซึ่งนักวิเคราะห์มองว่าจะช่วยให้บริษัทก่อสร้างสามารถคาดหวังอัตรากำไรในระดับปกติได้

นักวิเคราะห์ชินดงฮยอนกล่าวเสริมว่า "เมื่อความสามารถในการทำกำไรใกล้เคียงกับโครงการรับเหมาภาคเอกชนทั่วไปแล้ว โครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐก็ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับบริษัทก่อสร้าง โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางที่สามารถทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการขนาดเล็กถึงกลาง และเป็นผู้ร่วมรับเหมาในโครงการขนาดใหญ่ได้ จึงคาดว่าจะได้รับประโยชน์มากที่สุดจากโครงการที่อยู่อาศัยภาครัฐ"

อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของโครงการที่อยู่อาศัยภาครัฐอาจแตกต่างกันไปตามโครงสร้างการประมูลงานและวิธีการคำนวณต้นทุนก่อสร้าง หากส่วนต่างจากความผันผวนของราคาต้นทุนไม่ถูกสะท้อนในสัญญาอย่างเพียงพอ การเพิ่มขึ้นของปริมาณการเริ่มก่อสร้างก็อาจไม่นำไปสู่การปรับปรุงกำไรได้ทันที ซึ่งเป็นความกังวลร่วมกันของวงการก่อสร้าง

ธุรกิจวัสดุก่อสร้างก็ถูกกล่าวถึงเช่นกัน นักวิเคราะห์คิมซอนมีคาดการณ์ว่า "การเพิ่มขึ้นของปริมาณการเริ่มก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่หรือขนาดโครงการใด จะส่งผลโดยตรงต่อปริมาณการส่งออกเสาเข็ม PHC และซีเมนต์ที่เพิ่มขึ้น"

เสาเข็ม PHC คือเสาเข็มคอนกรีตกำลังอัดสูงที่ใช้ในงานฐานรากอาคาร เมื่อการเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ความต้องการเสาเข็ม PHC จะขยับตัวก่อนในขั้นตอนงานฐานราก ก่อนที่ปริมาณการส่งออกซีเมนต์จะตามมาในขั้นตอนงานโครงสร้าง

นักวิเคราะห์คิมซอนมีกล่าวเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลุ่มธุรกิจซีเมนต์ว่า "ภาระต้นทุนหลักที่สูงขึ้นทำให้การฟื้นตัวของปริมาณการส่งออกเป็นเรื่องเร่งด่วน แม้ปริมาณการส่งออกจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยตั้งแต่ปี 2026 แต่การขยายการเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑลจะทำให้สามารถคาดหวังการฟื้นตัวของปริมาณการส่งออกอย่างเต็มรูปแบบได้ตั้งแต่ปี 2027 เป็นต้นไป"

ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานวิเคราะห์ว่ามาตรการอสังหาริมทรัพย์วันที่ 13 สิงหาคมอาจส่งผลต่อคำสั่งซื้องานก่อสร้างและผลประกอบการของธุรกิจที่เกี่ยวข้องก่อนราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งการตีความล่าสุดของวงการหลักทรัพย์ก็อยู่ในทิศทางเดียวกัน โดยเจาะจงลงไปที่โอกาสทางธุรกิจของบริษัทก่อสร้างขนาดกลางและกลุ่มวัสดุก่อสร้างเป็นการเฉพาะ

ก่อนที่จะถึงขั้นตอนการเริ่มก่อสร้างและเข้าอยู่อาศัยจริง ยังมีกระบวนการขออนุญาต การจ่ายค่าชดเชย และการปรับสภาพที่ดินที่ต้องดำเนินการต่อไป ระดับที่มาตรการนี้จะส่งผลไปถึงคำสั่งซื้องานของบริษัทก่อสร้างและปริมาณการส่งออกวัสดุก่อสร้างมากน้อยเพียงใด จะสามารถประเมินได้ชัดเจนขึ้นหลังจากตารางเวลาโครงการโดยละเอียดและโครงสร้างการประมูลงานได้รับการยืนยัน