สัดส่วนซื้อขายอพาร์ตเมนต์ "กังนัม 3 เขต" ร่วงเหลือ 9.1% ในเดือนสิงหาคม

สัดส่วนธุรกรรมซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลที่มาจากเขตกังนัม 3 แห่ง (กังนัม-โซโช-ซองพา) ลดลงเหลือ 9.1% ในเดือนสิงหาคม จากระดับสองหลักในช่วงต้นปี ปัจจัยหลักมาจากความไม่แน่นอนเรื่องการปรับปรุงระบบภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งกดดันให้ธุรกรรมบ้านราคาสูงในย่านกังนัม-โซโช-ซองพาชะลอตัวลงก่อนพื้นที่อื่น

ฮัม ยองจิน(Ham Young-jin) หัวหน้าห้องปฏิบัติการวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารวูรี(Woori Bank) ซึ่งวิเคราะห์ข้อมูลราคาซื้อขายจริงของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมเกาหลีใต้ เปิดเผยเมื่อวันที่ 7 ว่า ยอดซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซลเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 2,322 รายการ และในจำนวนนี้เป็นธุรกรรมจากเขตกังนัม 3 แห่งเพียง 9.1%

สัดส่วนของกังนัม 3 เขตเคยอยู่ที่ 12.9% ในเดือนมกราคม ก่อนขยับขึ้นเป็น 15.2% ในเดือนเมษายน และ 16.1% ในเดือนพฤษภาคม แต่เมื่อการถกเถียงเรื่องร่างปรับปรุงภาษีและภาระจากมาตรการคุมสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น สัดส่วนดังกล่าวก็ลดลงมาอยู่ในระดับหลักเดียวในเดือนสิงหาคม

ย่านกังนัมถือเป็นพื้นที่ที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยราคาสูงมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงโซล เมื่อภาระภาษีและเงื่อนไขการระดมทุนเปลี่ยนแปลงมากขึ้น ผู้ซื้อและผู้ขายก็ต้องใช้เวลาคำนวณราคาที่เหมาะสมใหม่นานขึ้นตามไปด้วย

ฮัม ยองจิน หัวหน้าห้องวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารวูรี ให้ความเห็นว่า "มาตรการเก็บภาษีที่เข้มงวดขึ้นและการควบคุมสินเชื่อทำให้กระแสไหลเข้าสู่ทำเลระดับบนอย่างกังนัม 3 เขตชะลอตัวลงชั่วคราว" พร้อมระบุว่า "พื้นที่นอกกังนัมที่ราคาเช่าทั้งแบบจ่ายก้อนและรายเดือนผันผวนสูง สต๊อกบ้านขายเหลือน้อย และยังพอกู้สินเชื่อได้มากกว่า กลับมีความต้องการซื้อลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกัน" คำอธิบายนี้สะท้อนว่าพื้นที่ที่ยังมีช่องว่างในการกู้สินเชื่อได้รับแรงกดดันจากยอดซื้อขายที่ลดลงน้อยกว่าพื้นที่อื่น

ยอดซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยรวมของกรุงโซลก็ลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเช่นกัน ก่อนหน้านี้ยอดธุรกรรมเคยพุ่งขึ้นไปแตะ 8,962 รายการในเดือนพฤษภาคม ซึ่งเป็นช่วงที่มาตรการผ่อนผันการเก็บภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ถือครองหลายหลังสิ้นสุดลงพอดี

หลังจากนั้นยอดซื้อขายลดลงเหลือ 5,289 รายการในเดือนมิถุนายน และ 5,800 รายการในเดือนกรกฎาคม ก่อนจะลดลงมาอยู่ที่ 2,322 รายการในเดือนสิงหาคม แม้จะต้องคำนึงว่าการรายงานธุรกรรมจริงอาจสะท้อนผลล่าช้ากว่าความเป็นจริงบ้าง แต่เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคมแล้วก็ยังเห็นได้ชัดว่าบรรยากาศการซื้อขายเย็นลงมาก

สัดส่วนธุรกรรมแยกตามช่วงราคาก็เปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ในช่วงราคามากกว่า 300 ล้านวอนแต่ไม่เกิน 600 ล้านวอน มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 16.97% ในเดือนมกราคม เป็น 21.32% ในเดือนสิงหาคม

ช่วงราคาต่ำกว่า 300 ล้านวอนก็มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 3.39% เป็น 5.12% ในช่วงเวลาเดียวกัน ตรงกันข้าม ช่วงราคามากกว่า 900 ล้านวอนแต่ไม่เกิน 1,500 ล้านวอน สัดส่วนลดลงจาก 31.8% เหลือ 26.6% ขณะที่ช่วงราคามากกว่า 1,500 ล้านวอนก็ลดลงจาก 21.07% เหลือ 19.08%

ภาพรวมสะท้อนว่าน้ำหนักของธุรกรรมเคลื่อนจากบ้านราคาสูงไปสู่บ้านระดับราคากลางและต่ำมากขึ้น เมื่อมาตรการคุมสินเชื่อเข้มงวดขึ้น ธุรกรรมบ้านราคาสูงที่ต้องใช้เงินทุนตัวเองมากจึงหดตัวลง ขณะที่พื้นที่นอกกังนัมและช่วงราคากลาง-ต่ำที่ยังพอกู้สินเชื่อได้ ได้รับผลกระทบน้อยกว่า

ระบบภาษีเป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อขาย ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานว่า พรรคประชาธิปไตยเกาหลีอยู่ระหว่างพิจารณาผลกระทบของการปรับปรุงระบบภาษีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในธุรกรรมที่อยู่อาศัย ระบบภาษีเป็นตัวแปรที่เปลี่ยนทั้งต้นทุนการถือครองและจังหวะเวลาการขายไปพร้อมกัน เจ้าของบ้านหลายหลังหรือผู้ถือครองบ้านราคาสูงจึงมักต้องพิจารณาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวม ภาษีกำไรจากการขาย และการเปลี่ยนแปลงวงเงินสินเชื่อไปพร้อมกันก่อนตัดสินใจซื้อขาย

ฮัม ยองจิน กล่าวเพิ่มเติมว่า "รูปแบบสุดท้ายของร่างปรับปรุงภาษีอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้ข้อสรุป และยังมีความเป็นไปได้ที่จะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มเติม ทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องการยังไม่สามารถลดลงได้ง่าย" พร้อมอธิบายว่าทิศทางจากนี้จะขึ้นอยู่กับจังหวะที่ร่างปรับปรุงภาษีได้ข้อสรุปสุดท้าย การตัดสินใจปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติมของธนาคารกลาง และระดับความผันผวนของตลาดเช่าในช่วงฤดูใบไม้ร่วง

การที่ยอดซื้อขายลดลงครั้งนี้ถูกตีความว่าเป็นช่วงที่ผู้ร่วมตลาดรอดูความชัดเจนเรื่องภาษีและเงื่อนไขสินเชื่อ มากกว่าจะเป็นสัญญาณบ่งชี้ทิศทางราคาที่แน่นอน ส่วนสัดส่วนธุรกรรมของกังนัม 3 เขตจะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้งหรือไม่นั้น ยังต้องรอดูว่าเงื่อนไขด้านภาษี อัตราดอกเบี้ย และตลาดเช่าจะคลี่คลายไปในทิศทางใด