โคอินเบส(COIN) เปิดโมเดลจำนองบ้านด้วยบิตคอยน์(BTC)–USDC ใช้คริปโตค้ำ ‘ดาวน์บ้าน’ ไม่ต้องขายเหรียญ

ตลาดคริปโตในสหรัฐกำลังขยายตัวสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง หลัง ‘โคอินเบส(COIN)’ แพลตฟอร์มซื้อขายคริปโตรายใหญ่ที่สุดของสหรัฐ เปิดตัวโมเดล ‘จำนองบ้านด้วยคริปโต’ ที่นำ *บิตคอยน์(BTC)* และ *สเต이블คอยน์* มาใช้เป็นหลักประกันเพื่อระดมเงินสำหรับ ‘ดาวน์บ้าน’ โดยตรง ถือเป็นอีกก้าวที่ทำให้เส้นแบ่งระหว่างการเงินอสังหาริมทรัพย์และ ‘สินทรัพย์ดิจิทัล’ เลือนรางลงอย่างรวดเร็ว

โคอินเบสประกาศความร่วมมือกับผู้ให้กู้จำนองที่ได้รับการอนุมัติจากแพนนีเมย์อย่าง เบตเทอร์ โฮม แอนด์ ไฟแนนซ์ โฮลดิง(BETR) ในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์สินเชื่อจำนองที่ใช้คริปโตเป็นหลักประกัน โครงสร้างของสินเชื่อถูกออกแบบให้อยู่ในกรอบ ‘สินเชื่อที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์’ ซึ่งได้รับการค้ำประกันโดยแพนนีเมย์ ส่งผลให้ผู้กู้ยังคงได้รับการคุ้มครองและถูกกำกับภายใต้กติกาเดียวกับสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิม

‘หัวใจ’ ของผลิตภัณฑ์ใหม่นี้ คือ ผู้กู้สามารถนำ *บิตคอยน์(BTC)* หรือ ‘USDC’ ที่ถืออยู่มาใช้เป็นหลักประกันเพื่อชำระเงินดาวน์ โดยไม่ต้องขายสินทรัพย์ออกมาเป็นเงินสด ทำให้หลีกเลี่ยงภาระ *ภาษีกำไรจากการลงทุน* ที่จะเกิดขึ้นหากมีการขายคริปโตเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสด อีกทั้งในกรณีของ USDC ผู้ถือยังคงได้รับ *ผลตอบแทนจากการถือครอง* ต่อไปแม้จะใช้เป็นหลักประกันแล้วก็ตาม

วิชาล การ์ก(Vishal Garg) ผู้ก่อตั้งเบตเทอร์ ระบุว่า ครัวเรือนในสหรัฐราว 41% “มีทรัพย์สินรวมเพียงพอ” แต่ไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะขาดเงินสดสำหรับดาวน์บ้านโดยเฉพาะ ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ *อัตราดอกเบี้ยสูง* และ *ราคาอสังหาฯ แพง* ยิ่งขึ้น ตัวอย่างเช่น การซื้อบ้านราคา 400,000 ดอลลาร์ (ราว 6.0 ล้านบาท) ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีเงินสดสำหรับดาวน์บ้านราว 40,000 ดอลลาร์ (ประมาณ 6.0 แสนบาท) ซึ่งถือเป็นภาระก้อนใหญ่สำหรับครัวเรือนจำนวนมาก

เขายังชี้ว่า ระบบเดิมบังคับให้ผู้ถือสินทรัพย์ต้องขายทรัพย์สินบางส่วนออกมา ผ่านขั้นตอนด้านภาษีและกฎหมายที่ซับซ้อน ก่อนจะนำเงินสดมาชำระเป็นเงินดาวน์ ขณะที่ผู้ใช้ ‘โคอินเบส’ สามารถนำ *สินทรัพย์ดิจิทัลที่ถืออยู่* มาใช้โดยตรงเป็นหลักประกัน โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนการขายดังกล่าว

โคอินเบสย้ำว่า สินเชื่อจำนองแบบใช้คริปโตค้ำประกันนี้ถูกออกแบบให้ *ลดความเสี่ยงการถูกล้างพอร์ต* ให้เหลือน้อยที่สุด โดยไม่มี ‘มาร์จินคอล’ หรือการเรียกเติมหลักประกันเพิ่มเติม แม้ราคา *บิตคอยน์(BTC)* จะปรับตัวลงก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขสินเชื่อ และการเคลื่อนไหวของราคาตลาดโดยทั่วไปจะไม่ทำให้เกิดการบังคับขายหลักประกันโดยอัตโนมัติ

ความเสี่ยงต่อการถูกชำระบัญชีจะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้เกิน 60 วันขึ้นไป ซึ่งใกล้เคียงกับเงื่อนไขในตลาดสินเชื่อจำนองทั่วไป อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยของผลิตภัณฑ์นี้ถูกตั้งไว้ *สูงกว่าสินเชื่อจำนองคงที่ 30 ปี* แบบดั้งเดิมราว 0.5–1.5 จุดเปอร์เซ็นต์ เพื่อสะท้อนความเสี่ยงจากการใช้คริปโตเป็นหลักประกัน

มาร์ก ทรอยาโนฟสกี(Mark Troianovski) ผู้บริหารที่ดูแลธุรกิจผู้บริโภคและแพลตฟอร์มของโคอินเบส ระบุว่า คนที่ถือ *บิตคอยน์(BTC)* หรือ ‘USDC’ จะสามารถ “จัดหาที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องขายสินทรัพย์ที่ถือครองอยู่” พร้อมมองว่าผลิตภัณฑ์นี้คือการนำโครงสร้าง ‘สินเชื่อบนทรัพย์สินค้ำประกัน’ ซึ่งแต่เดิมมักถูกใช้ในกลุ่มคนมั่งคั่ง มาขยายสู่ *ผู้บริโภคทั่วไป* มากขึ้น

เดิมทีสินเชื่อที่ใช้คริปโตเป็นหลักประกันมักถูกใช้เป็นเครื่องมือบริหารความมั่งคั่งสำหรับกลุ่มนักลงทุนสินทรัพย์ดิจิทัลรายใหญ่เท่านั้น แต่โมเดลใหม่นี้มุ่งเป้าไปที่ผู้บริโภคทั่วไปและผู้ซื้อบ้านตัวจริง ทำให้มีนัยสำคัญต่อ *การเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์* แบบกว้างขวางขึ้น

ฝั่งเบตเทอร์ประเมินว่า หากโครงสร้างสินเชื่อแบบนี้ถูกนำมาใช้เร็วกว่านี้ ตลาดอาจรองรับความต้องการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นได้ราว 40,000 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 6.27 แสนล้านบาท) ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ในมุมของตลาด ภาพรวมการเคลื่อนไหวครั้งนี้ถูกมองว่าเป็นสัญญาณของการที่ *คริปโตเริ่มแทรกซึมสู่เศรษฐกิจจริง* อย่างเป็นรูปธรรม โดยเฉพาะการนำ ‘บิตคอยน์ค้ำจำนองบ้าน’ มาประยุกต์ใช้ในภาคการเงินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจสะท้อนให้เห็นโอกาสในการออกแบบ *ผลิตภัณฑ์การเงินยุคใหม่* ทั่วทั้งระบบการเงินในอนาคต

“ความคิดเห็น” โมเดลของโคอินเบสและเบตเทอร์กำลังทดสอบว่าการใช้ *สินทรัพย์ดิจิทัล* ที่มีความผันผวนสูง สามารถผูกกับสินเชื่อระยะยาวอย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืนเพียงใด ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ โครงสร้างนี้จะช่วย *เพิ่มโอกาสให้คนเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้าน* ได้จริงแค่ไหน และความเสี่ยงด้านราคาของคริปโตจะส่งผลต่อเสถียรภาพของผลิตภัณฑ์ทางการเงินในระยะยาวหรือไม่ ซึ่งล้วนเป็นโจทย์สำคัญของการผสาน ‘เศรษฐกิจดิจิทัล’ เข้ากับ ‘การเงินดั้งเดิม’ ในยุคถัดไป