สินเชื่อส่วนที่เหลือคอนโด ให้ธนาคารตัดสินเอง ราคาขายหรือราคาประเมิน

คณะกรรมการกำกับดูแลการเงินเกาหลีใต้ (Financial Services Commission, FSC) ระบุว่า การกำหนดวงเงิน 'สินเชื่อส่วนที่เหลือ' (Balance Loan) ของอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ จะอิงจาก 'ราคาขาย' (Presale Price) หรือ 'ราคาประเมิน' (Appraised Value) ตอนเข้าอยู่นั้น ถือเป็นเรื่องที่ธนาคารแต่ละแห่งตัดสินใจได้เอง ท่ามกลางกระแสวิพากษ์วิจารณ์เกณฑ์สินเชื่อส่วนที่เหลือของโครงการดีเอชบังแบ (DH Bangbae) ย่านซอโช กรุงโซล ที่กำลังจะเปิดให้เข้าอยู่ หน่วยงานกำกับดูแลยืนยันจะไม่ออกแนวทางเฉพาะเจาะจงเพิ่มเติม

อี อ็อกวอน (Lee Eok-won) ประธาน FSC กล่าวในการประชุมเต็มคณะของคณะกรรมาธิการกิจการการเมือง สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เมื่อวันที่ 24 ตอบคำถามของ ชิน ดงอุก (Shin Dong-wook) สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรพรรคพลังประชาชน (People Power Party) เรื่องเกณฑ์คำนวณวงเงินสินเชื่อส่วนที่เหลือของดีเอชบังแบว่า “เป็นเรื่องที่ธนาคารต้องตัดสินใจกันเอง” ตามรายงานของสำนักข่าวยอนฮับ (Yonhap News Agency) ประธานอีอธิบายเสริมว่า “หน่วยงานกำกับดูแลก็มีบทบาทของตัวเอง ธนาคารก็มีบทบาทของตัวเอง” หมายความว่าสถาบันการเงินจะเป็นผู้ตัดสินใจในรายละเอียด ขณะที่นำเกณฑ์ของหน่วยงานกำกับดูแลไปปรับใช้

ประเด็นสำคัญอยู่ที่ส่วนต่างระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน หากราคาประเมินตอนเข้าอยู่สูงกว่าราคาขาย แม้จะใช้อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เท่ากัน วงเงินสินเชื่อก็อาจสูงขึ้นได้ นี่คือเหตุผลที่ ส.ส. ชิน หยิบยกเรื่องการใช้ราคาประเมินเป็นเกณฑ์ขึ้นมา โดยมองว่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้เข้าอยู่

เมื่อถูกถามว่าการที่หน่วยงานกำกับดูแลไม่ออกแนวทางที่ชัดเจนเรื่องเกณฑ์สินเชื่อส่วนที่เหลือให้ธนาคารนั้นถูกต้องหรือไม่ ประธานอีตอบว่า “ใช่” สะท้อนแนวคิดว่า FSC จะไม่กำหนดเองว่าให้ใช้ราคาขายหรือราคาประเมิน แต่จะปล่อยให้เป็นไปตามการพิจารณาสินเชื่อและเกณฑ์ภายในของแต่ละธนาคาร

ดีเอชบังแบกลายเป็นศูนย์กลางความขัดแย้งเรื่องสินเชื่อส่วนที่เหลือในช่วงที่ผ่านมา ก่อนหน้านี้ โทเคนโพสต์ เคยรายงานว่า วงเงินสินเชื่อส่วนที่เหลือรวมของธนาคารพาณิชย์รายใหญ่ 5 แห่งสำหรับโครงการดีเอชบังแบ เพิ่มขึ้นจาก 5 แสนล้านวอน เป็น 1.55 ล้านล้านวอน หลังจากหน่วยงานกำกับดูแลการเงินตัดสินใจคงกรอบบริหารสินเชื่อครัวเรือนโดยรวมไว้ แต่แยกบริหารสินเชื่อกลุ่ม เช่น สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ สินเชื่อดาวน์งวด และสินเชื่อส่วนที่เหลือ ออกต่างหาก

สินเชื่อส่วนที่เหลือ คือสินเชื่อกลุ่มที่ใช้ชำระเงินค่าอพาร์ตเมนต์ส่วนที่เหลือตอนเข้าอยู่ หรือใช้แปลงสินเชื่อดาวน์งวดเดิมให้เป็นสินเชื่อบ้าน แม้ผู้ซื้อในโครงการเดียวกันจะได้รับเงื่อนไขใกล้เคียงกัน แต่วงเงินและอัตราดอกเบี้ยจริงอาจแตกต่างกันไปตามวิธีประเมินหลักประกันของแต่ละธนาคาร และผลการพิจารณาของผู้กู้แต่ละราย

ในการประชุมเดียวกัน เกณฑ์ 'สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่' (Relocation Loan) ก็ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาด้วย คิม แจซอบ (Kim Jae-sup) สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรพรรคพลังประชาชน เรียกร้องให้เปิดเผยเกณฑ์การคำนวณ LTV ของสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่อย่างชัดเจน ประธานอีตอบว่าเกณฑ์คือราคาขายของสมาชิกสหกรณ์ พร้อมอธิบายว่า “เมื่อได้รับอนุมัติแผนบริหารจัดการทรัพย์สิน ราคาขายของสมาชิกสหกรณ์จะถูกกำหนดออกมา และตัวเลขนั้นจะกลายเป็นมูลค่าหลักประกัน”

FSC เปิดเผยเมื่อวันที่ 13 ในมาตรการทางการเงินรอบด้านเพื่อสร้างเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าจะปรับวิธีคำนวณ LTV ของสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ใหม่ โดยจะใช้มูลค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทรัพย์สินเดิมกับราคาประเมินทรัพย์สินหลังการพัฒนาเป็นเกณฑ์ ส่วนราคาขายของสมาชิกสหกรณ์ที่ประธานอีกล่าวถึง หมายถึงมูลค่าประเมินอาคารที่จะขายซึ่งถูกกำหนดชัดเจนตอนได้รับอนุมัติแผนบริหารจัดการทรัพย์สิน

สินเชื่อค่าย้ายที่อยู่เป็นสินเชื่อที่จัดหาเงินทุนให้สมาชิกสหกรณ์ใช้ในการย้ายออกจากที่อยู่อาศัยเดิมระหว่างกระบวนการพัฒนาโครงการปรับปรุงเมือง หากเกณฑ์การประเมินมูลค่าหลักประกันถูกกำหนดไว้ต่ำเกินไป การย้ายที่อยู่และกำหนดการเริ่มก่อสร้างอาจล่าช้าไปพร้อมกัน จึงมีเสียงเรียกร้องจากภาคสนามให้เปิดเผยเกณฑ์อย่างต่อเนื่อง

คำถามเรื่องการปรับเป้าหมายอัตราการเติบโตของสินเชื่อครัวเรือนโดยรวมก็ถูกซักถามเช่นกัน ประธานอีอธิบายว่า ตอนกำหนดเป้าหมายเดิมที่ 1.5% อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจตามราคาปัจจุบันอยู่ที่ 4.9% แต่ปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ที่ 13% แล้ว การปรับเป้าหมายจึงพิจารณาจากปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นและความต้องการที่แท้จริง เขากล่าวว่า “ไม่ใช่ว่าจะปล่อยสินเชื่อให้ทุกกรณีแบบไม่มีเงื่อนไข”

ก่อนหน้านี้ โทเคนโพสต์ รายงานว่า หน่วยงานกำกับดูแลการเงินปรับเป้าหมายอัตราการเติบโตของสินเชื่อครัวเรือนโดยรวมจาก 1.5% เป็น 3.0% การปรับเป้าหมายรวมครั้งนี้เป็นมาตรการขยายเงินทุนสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง แต่ไม่ได้หมายความว่าเกณฑ์สินเชื่อบ้านทั่วไปของแต่ละธนาคารจะผ่อนคลายลงในสัดส่วนเดียวกัน

ส่วนความขัดแย้งเรื่องสินเชื่อบ้านอนาคตสำหรับคนรุ่นใหม่ (Youth Future Bogeumjari Loan) ประธานอีชี้แจงว่าเป็นเพียง 'ทางเลือกเพิ่มเติม' การใช้สินเชื่อประเภทนี้ไม่ได้ทำให้สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหายไป เขากล่าวว่า “ขอให้เข้าใจว่านี่เป็นการมอบทางเลือกเพิ่มอีกหนึ่งทางให้กับคนวัยเริ่มทำงานที่มีภาระค่าเช่าและมีกำลังทรัพย์ไม่มากนัก” พร้อมย้ำว่าไม่ได้มีเจตนาบังคับหรือชักจูงให้คนรุ่นใหม่ซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์

สำหรับคำถามเรื่องการตรวจสอบผลกระทบก่อนเปิดตัวกองทุนรวมดัชนี (ETF) แบบเลเวอเรจรายหุ้นเดี่ยว ประธานอีตอบว่าได้ตรวจสอบแยกตามหน่วยงานและแยกตามขั้นตอนแล้ว อย่างไรก็ตาม มีการชี้แจงว่าระบบเลเวอเรจรายหุ้นเดี่ยวไม่เข้าข่ายการออกกฎระเบียบใหม่หรือการเข้มงวดกฎระเบียบเดิม จึงไม่ใช่เป้าหมายของการวิเคราะห์ผลกระทบด้านกฎระเบียบ

จากคำชี้แจงครั้งนี้ ประเด็นเกณฑ์สินเชื่อส่วนที่เหลือของอพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ยังคงเป็นเรื่องของการพิจารณาสินเชื่อและเกณฑ์ภายในของแต่ละธนาคารต่อไป ขณะที่หน่วยงานกำกับดูแลการเงินอธิบายวิธีคำนวณสินเชื่อค่าย้ายที่อยู่ไว้ชัดเจนว่าอิงราคาขายของสมาชิกสหกรณ์ แต่สำหรับสินเชื่อส่วนที่เหลือ ยังคงยืนยันว่าการเลือกใช้ราคาขายหรือราคาประเมินเป็นพื้นที่การตัดสินใจของธนาคารแต่ละแห่ง