สต็อกบ้านสหรัฐทะลุ 1.1 ล้านหลัง ยอดขายกลับลดลง 2.4%

สต็อกบ้านที่รอขายในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับหนาแน่นที่สุดนับตั้งแต่ปี 2019 แต่การฟื้นตัวของยอดขายกลับเป็นไปอย่างเชื่องช้า แม้สต็อกจะเพิ่มขึ้น แต่อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ยังอยู่ในช่วง 6% ปลายๆ ทำให้ภาระการผ่อนชำระของผู้ซื้อสูงขึ้น จนตัวเลขราคาและยอดขายไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน

เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม (เวลาท้องถิ่น) Realtor.com รายงานว่า สต็อกบ้านในสหรัฐฯ อยู่เหนือระดับ 1.1 ล้านหลังติดต่อกันเป็นสัปดาห์ที่ 5 ซึ่งถือเป็นช่วงต่อเนื่องยาวนานที่สุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2019 ในสัปดาห์เดียวกัน จำนวนประกาศขายใหม่เพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ราคาที่ตั้งขาย(asking price) ลดลง 2.5%

สต็อกรายเดือนของเดือนมิถุนายนอยู่ที่ 1,102,615 หลัง เพิ่มขึ้น 4.1% จากเดือนก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1.9% จากปีก่อนหน้า แต่เมื่อเทียบกับระดับปกติในช่วงปี 2017-2019 ตัวเลขนี้ยังต่ำกว่าอยู่ 11.3% สะท้อนว่ายังฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนการระบาดใหญ่ได้ไม่สมบูรณ์

ตัวเลขสต็อกที่ทะลุ 1.1 ล้านหลังเพียงอย่างเดียวจึงยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าอุปทานที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ กลับสู่ภาวะปกติแล้ว แม้จำนวนประกาศขายโดยรวมจะเพิ่มขึ้น แต่ช่องว่างเมื่อเทียบกับเกณฑ์ในอดีตยังคงอยู่ และอัตราการเพิ่มขึ้นก็แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค

หน่วยงานที่จัดเก็บข้อมูลแต่ละแห่งรายงานตัวเลขสต็อกแตกต่างกัน โดย Redfin ระบุว่าจำนวนประกาศขายทั่วประเทศในเดือนมิถุนายนอยู่ที่ 1,496,490 หลัง ในรายงานเดียวกันระบุว่าระยะเวลาระบายสต็อกอยู่ที่ 3.7 เดือน และราคาขายเฉลี่ย(median) อยู่ที่ 408,776 ดอลลาร์

ความแตกต่างของตัวเลขระหว่างหน่วยงานเป็นผลมาจากขอบเขตและเกณฑ์การจัดเก็บข้อมูลที่ไม่เหมือนกัน Realtor.com เก็บข้อมูลโดยอิงจากประกาศขายและราคาที่ตั้งขายในตลาดปัจจุบันเป็นหลัก ขณะที่ Redfin ครอบคลุมบ้านที่พร้อมขายในวงกว้างกว่า ส่วนสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ(National Association of Realtors, NAR) ใช้สต็อกที่ยังขายไม่ออกในตลาดบ้านมือสองเป็นเกณฑ์

ตัวเลขด้านราคาก็แตกต่างกันเช่นกัน ราคาที่ตั้งขายเฉลี่ยในเดือนมิถุนายนตามข้อมูลของ Realtor.com อยู่ที่ 430,000 ดอลลาร์ ลดลง 2.5% จากปีก่อนหน้า ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของบ้านมือสองตามข้อมูลของ NAR อยู่ที่ 440,600 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 1.8%

ราคาที่ตั้งขายคือราคาที่ผู้ขายเสนอในตลาด ส่วนราคาขายคือมูลค่าที่ตกลงซื้อขายกันจริง ความแตกต่างระหว่างสองตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าการเพิ่มขึ้นของสต็อกไม่ได้ส่งผลให้ราคาซื้อขายจริงลดลงตามไปด้วยในทันที

ปริมาณการซื้อขายกลับลดลง โดย NAR ระบุว่ายอดขายบ้านมือสองในเดือนมิถุนายนลดลง 2.4% จากเดือนก่อนหน้า อยู่ที่ 4.09 ล้านหลังต่อปี(ปรับฤดูกาลแล้ว) สต็อกที่ยังขายไม่ออกอยู่ที่ 1.56 ล้านหลัง และหากคำนวณตามอัตราการขายในปัจจุบัน จะใช้เวลาระบายสต็อกราว 4.6 เดือน

ในเดือนกรกฎาคม การซื้อขายที่ซบเซายังคงดำเนินต่อไป จากข้อมูลของ NAR ที่ AP รายงาน ยอดขายบ้านมือสองลดลง 1.7% จากเดือนก่อนหน้า อยู่ที่ 4.06 ล้านหลังต่อปี ส่วนราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 434,100 ดอลลาร์

ภาระจากอัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยที่ขัดขวางไม่ให้การเพิ่มขึ้นของสต็อกนำไปสู่การฟื้นตัวของอุปสงค์ อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีเฉลี่ยรายเดือนของเดือนมิถุนายนตามข้อมูลของ Redfin อยู่ที่ 6.49% ขณะที่ Freddie Mac ระบุอัตราเดียวกันเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคมไว้ที่ 6.55% ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนอยู่ในข้อมูลยอดขายเดือนกรกฎาคมของ NAR อยู่ที่ 6.69%

ความแตกต่างระหว่างภูมิภาคก็ชัดเจนเช่นกัน สต็อกในเดือนมิถุนายนเพิ่มขึ้น 8.5% ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และ 7.3% ในภาคกลาง ขณะที่ภาคใต้ลดลง 0.1% และภาคตะวันตกเพิ่มขึ้นเพียง 0.3% ราคาที่ตั้งขายเฉลี่ยลดลง 4.0% ในภาคตะวันตก 2.5% ในภาคใต้ และ 1.0% ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ส่วนภาคกลางทรงตัวเท่ากับปีก่อนหน้า

ลอว์เรนซ์ ยุน(Lawrence Yun) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ(NAR) กล่าวว่า “การขึ้นลงของยอดขายบ้านในแต่ละเดือนแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีความอ่อนไหวต่อภาระค่าที่อยู่อาศัยมากเพียงใด แม้อัตราดอกเบี้ยจำนองจะเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยก็ตาม” เขามองว่าหากสต็อกไม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แรงกดดันด้านราคาก็อาจกลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง

ตลาดที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยจำนองของสหรัฐฯ ถือเป็นตัวชี้วัดเชิงมหภาคที่สะท้อนภาวะการใช้จ่ายของผู้บริโภคและทิศทางอัตราดอกเบี้ยระยะยาว ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจำนองสหรัฐฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้นและจำนวนคำขอสินเชื่อที่ลดลง ทั้งนี้ ยังไม่มีการยืนยันความเชื่อมโยงโดยตรงระหว่างการเพิ่มขึ้นของสต็อกที่อยู่อาศัยกับราคาสินทรัพย์เสี่ยง