มาตรการที่อยู่อาศัย 1.62 ล้านหน่วย กระทบยอดรับเหมาก่อสร้างก่อนราคาบ้าน โบรกฯชี้

มาตรการอสังหาริมทรัพย์ฉบับวันที่ 13 สิงหาคมของรัฐบาลเกาหลีใต้ อาจส่งผลต่อ ยอดรับเหมาก่อสร้าง และผลประกอบการของหุ้นกลุ่มที่เกี่ยวข้องก่อนที่จะไปกระทบราคาที่อยู่อาศัยโดยตรง ตามการวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์

หลักทรัพย์ฮุนไดมอเตอร์ (Hyundai Motor Securities) ระบุในรายงานเมื่อวันที่ 14 ว่า มาตรการรอบนี้ “น่าจะส่งผลต่อหุ้นกลุ่มก่อสร้างมากกว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยตรง” ก่อนหน้านี้ในวันที่ 13 รัฐบาลเกาหลีใต้ประกาศแผนจัดหาที่อยู่อาศัยมากกว่า 1.62 ล้านหน่วยในกรุงโซลและเขตปริมณฑลภายในปี 2030

มาตรการดังกล่าวรวมถึงแผนปลดล็อกพื้นที่ 'กรีนเบลท์' (Greenbelt) ในเขตปริมณฑลเพื่อจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ 100,000 หน่วย พร้อมทั้งเร่งแก้ปัญหาความล่าช้าของโครงการพัฒนาภาคเอกชนในพื้นที่เป้าหมายเดิม เช่น สนามกอล์ฟแทรึง (Taereung CC) เขตโนวอน กรุงโซล และผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่อสำหรับโครงการรีบิลด์และรีดีเวลอปเมนต์

กรีนเบลท์คือพื้นที่ที่ถูกจำกัดการพัฒนาเพื่อป้องกันการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง เมื่อถูกปลดล็อกแล้วสามารถนำไปใช้จัดสรรที่ดินแปลงใหม่ได้ แต่กว่าจะกลายเป็นที่อยู่อาศัยจริงต้องผ่านขั้นตอนกำหนดเขตพื้นที่ ขออนุญาต เริ่มก่อสร้าง จนถึงการเข้าอยู่อาศัยจริง

ชินดงฮยอน (Shin Dong-hyun) นักวิเคราะห์จากหลักทรัพย์ฮุนไดมอเตอร์ กล่าวว่า “ขั้นตอนการเข้าอยู่อาศัยจริงซึ่งเป็นตัวแปรที่กระทบราคาบ้านโดยตรงยังต้องใช้เวลาอีกพักหนึ่ง ในขณะที่การเข้าร่วมโครงการของผู้รับเหมาก่อสร้างภาคเอกชนน่าจะเห็นผลได้เร็วกว่า หากยอดรับเหมารวมของบริษัทก่อสร้างเพิ่มขึ้น ตลาดหุ้นก็อาจสะท้อนความคาดหวังต่อผลของมาตรการนี้ก่อน” คำกล่าวนี้สะท้อนว่าผลของนโยบายต่อเสถียรภาพราคาบ้านต้องใช้เวลา แต่สำหรับบริษัทก่อสร้าง การเข้าร่วมโครงการและยอดรับเหมาอาจขยับตัวก่อน

กล่าวอีกนัยหนึ่ง เนื่องจากมาตรการด้านอุปทานต้องใช้เวลากว่าจะกลายเป็นที่อยู่อาศัยจริง ในระยะสั้นตลาดจึงอาจตีความมาตรการนี้ในฐานะ ปัจจัยต่อผลประกอบการภาคก่อสร้าง มากกว่าปัจจัยด้านราคาบ้าน

หนังสือพิมพ์ฮันกยอง (Hankyung) รายงานว่าฝ่ายวิเคราะห์ในตลาดหลักทรัพย์มองมาตรการรอบนี้เป็นปัจจัยบวกต่อหุ้นกลุ่มก่อสร้างและกลุ่มการเงิน โดยให้เหตุผลว่ายอดรับเหมาก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นและปริมาณสินเชื่อครัวเรือนที่ขยายตัวอาจส่งผลต่อผลประกอบการของทั้งสองภาคธุรกิจตามลำดับ

นโยบายจัดหาที่อยู่อาศัยไม่ได้เกี่ยวข้องเฉพาะยอดรับเหมาของบริษัทก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังเชื่อมโยงกับตลาดการเงิน วัสดุก่อสร้าง และธุรกิจปรับปรุงบูรณะเมืองด้วย เมื่อปัญหาคอขวดของโครงการภาคเอกชนลดลง บริษัทก่อสร้างก็มีโอกาสเข้าร่วมโครงการใหม่มากขึ้น ขณะที่การผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่ออาจส่งผลต่อทั้งการซื้อขายที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อของภาคการเงิน

อย่างไรก็ตาม โอกาสที่ผลประกอบการจะดีขึ้นจริงยังต้องรอการยืนยันว่า การบังคับใช้นโยบายและการเข้าร่วมโครงการของภาคเอกชนจะนำไปสู่ยอดรับเหมา การเริ่มก่อสร้าง และความต้องการวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจริงหรือไม่ ผู้ผลิตปูนซีเมนต์และบริษัทก่อสร้างขนาดกลางที่ถูกกล่าวถึงในรายงานต้นทาง ก็จะได้รับผลกระทบมากน้อยต่างกันไปตามความเร็วในการดำเนินตามแผนจัดหาที่อยู่อาศัยดังกล่าว

ก่อนหน้านี้ ทีมข่าวเคยรายงานการหารือระหว่างพรรครัฐบาลกับฝ่ายบริหาร ที่พิจารณามาตรการด้านภาษีและการเงินควบคู่ไปกับแผนจัดหาที่อยู่อาศัย ก่อนการประกาศมาตรการอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ ซึ่งในการหารือครั้งนั้น ความเร็วของการจัดหาที่ดิน การขออนุญาต และการสนับสนุนด้านการเงิน ก็เป็นประเด็นหลักที่ถูกพูดถึงเช่นกัน

สำหรับธุรกิจก่อสร้าง ยอดรับเหมาถือเป็นจุดเริ่มต้นของผลประกอบการ แต่ยอดขายและกำไรจะถูกบันทึกตามความคืบหน้าของแต่ละโครงการ แม้ความคาดหวังของตลาดอาจขยับตัวทันทีหลังการประกาศนโยบาย แต่ผลกระทบต่อผลประกอบการจริงจะยืนยันได้จากการเริ่มก่อสร้างและอัตราความคืบหน้าของแต่ละโครงการเท่านั้น

ความเร็วในการดำเนินตามแผนจัดหาที่อยู่อาศัยของรัฐบาล และการแก้ปัญหาคอขวดของโครงการพัฒนาภาคเอกชน ยังเป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อไป เช่นเดียวกับผลของการผ่อนคลายกฎเกณฑ์สินเชื่อโครงการรีบิลด์และรีดีเวลอปเมนต์ ว่าจะส่งผลต่อการเข้าร่วมโครงการของภาคเอกชนและทิศทางสินเชื่อของภาคการเงินอย่างไร ซึ่งตลาดจะยังคงจับตาดูต่อไป