ข่าว 
ข้อมูลเหรียญ 
แนะนำสื่อ 
รัฐบาลเกาหลีใต้ประกาศมาตรการอสังหาริมทรัพย์และการเงินชุดใหม่เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม ที่ประเมินกันว่าอาจส่งผลต่อ 'ธุรกิจธนาคารและก่อสร้าง' ก่อนที่จะกระทบราคาบ้านโดยตรง เป้าหมายบริหารสินเชื่อบ้านรวมถูกปรับขึ้น พร้อมแผนย่นระยะเวลาก่อสร้างบนที่ดินของรัฐ ทำให้ 'ความสามารถในการปล่อยสินเชื่อ' ของธนาคารและ 'โครงสร้างการเข้าร่วมโครงการ' ของบริษัทก่อสร้างกลายเป็นตัวแปรสำคัญ
อาเซียเอโคโนมี (Asia Economy) สื่อเกาหลีใต้ รายงานว่าใจความหลักของมาตรการครั้งนี้คือการผ่อนคลายการบริหารสินเชื่อบ้านรวม และการเพิ่มปริมาณที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑล หน่วยงานกำกับดูแลด้านการเงินปรับเป้าหมายอัตราการเติบโตของหนี้ครัวเรือนปีนี้จากเดิม 1.5% ขึ้นเป็นราว 3.0% พร้อมยกเว้นสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่อยู่อาศัย เช่น เงินกู้ย้ายที่อยู่ เงินดาวน์ระหว่างก่อสร้าง และเงินงวดสุดท้าย ออกจากการนับรวมในเป้าหมายบริหารสินเชื่อ
คณะกรรมการกำกับดูแลทางการเงินเกาหลีใต้ (Financial Services Commission) เคยระบุเป้าหมายอัตราการเติบโตของสินเชื่อบ้านที่อยู่ภายใต้การบริหารไว้ที่ 1.5% ใน 'แผนบริหารหนี้ครัวเรือนปี 2026' ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา เท่ากับว่ามาตรการครั้งนี้ทำให้ระดับความเข้มงวดของการควบคุมสินเชื่อรวมลดลงจากเดิม
ฝั่งธนาคารมีการตีความว่าจะมี 'พื้นที่ขยายสินเชื่อ' มากขึ้น นาย นามินอุก (Na Min-wook) นักวิเคราะห์จากดีบี ซิเคียวริตี้ส์ (DB Securities) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า "หากคำนวณอย่างง่ายโดยพิจารณาการควบคุมสินเชื่อบ้านรวม พื้นที่สินเชื่อบ้านที่เหลือในครึ่งปีหลังของแต่ละธนาคารน่าจะอยู่ที่ราว 4 แสนล้านถึง 1.5 ล้านล้านวอน" คำกล่าวนี้สะท้อนว่าธนาคารมีช่องว่างปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมได้บ้าง แม้จะไม่มากนัก
อย่างไรก็ตาม มีข้อแม้ว่าผลบวกนี้ยังไม่นำไปสู่การปรับประมาณการผลประกอบการปีนี้ในทันที นายนามินอุก กล่าวเพิ่มเติมว่า "เมื่อพิจารณาพื้นที่สินเชื่อบ้านที่เหลือในครึ่งปีหลัง ยังยากที่จะปรับประมาณการผลประกอบการปีนี้ขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในทันที แต่ถือเป็นปัจจัยบวกในแง่ที่มาตรการควบคุมสินเชื่อรวมที่เคยเข้มงวดผ่อนคลายลง"
การผ่อนคลายครั้งนี้ไม่ได้หมายถึงสัญญาณขยายหนี้แบบเต็มรูปแบบ เพราะมาตรการยังคงเกณฑ์วงเงินสินเชื่อเดิม ทั้งอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม (DSR) ไว้เหมือนเดิม พร้อมทั้งเพิ่มผู้ถือครองบ้านหลังเดียวที่ไม่ได้พักอาศัยจริงเข้าไปในกลุ่มที่ถูกจำกัดการค้ำประกันสินเชื่อเช่าแบบจอนเซ (Jeonse) ด้วย
LTV คือสัดส่วนวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน ส่วน DSR คือสัดส่วนเงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องชำระต่อปีเทียบกับรายได้ประจำปีของผู้กู้ ทั้งสองเกณฑ์เป็นกลไกจำกัดวงเงินสินเชื่อโดยอิงจากความสามารถในการชำระหนี้และมูลค่าหลักประกันของผู้กู้แต่ละราย
นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2027 จะมีการเพิ่ม 'น้ำหนักความเสี่ยง' ในการคำนวณเงินกองทุนสำหรับสินเชื่อบ้านที่ชำระคืนเงินต้นก้อนเดียวเมื่อครบกำหนด หรือมี LTV สูง นายนามินอุก ประเมินว่า "เนื่องจากธนาคารแต่ละแห่งมีการตั้งบัฟเฟอร์ไว้ในเป้าหมายอัตราส่วนเงินกองทุนชั้นที่ 1 ส่วนของเจ้าของ (CET1) อยู่แล้วในระดับหนึ่ง แม้จะมีการบังคับใช้กฎเกณฑ์เงินกองทุนกันชนภาคครัวเรือน ภาระด้านอัตราส่วนเงินกองทุนที่เพิ่มขึ้นก็จะจำกัดอยู่ในระดับหนึ่ง"
ในฝั่งธุรกิจก่อสร้าง ประเด็นสำคัญไม่ใช่ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัย แต่เป็น 'ความเร็วของโครงการ' และ 'โครงสร้างการเข้าร่วม' รัฐบาลระบุว่าปริมาณที่อยู่อาศัยที่จะจัดหาในเขตกรุงโซลและปริมณฑลภายในปี 2030 เมื่อรวมมาตรการเดือนกันยายนปีที่แล้วและเดือนมกราคมปีนี้ จะสูงกว่า 1.62 ล้านหน่วย
มาตรการรอบนี้เพิ่มปริมาณใหม่อีก 230,000 หน่วย โดยมีแผนจัดหาก่อน 27,000 หน่วยผ่านการยกเลิกพื้นที่เขตกรีนเบลท์ในย่านด็อกโซ เมืองนัมยางจู และสวนสาธารณะยอมชัง เขตคังซอ กรุงโซล พร้อมประกาศพื้นที่ที่ดินเพิ่มเติมอีกราว 73,000 หน่วยภายในสิ้นปีนี้
ก่อนหน้านี้ โทเคนโพสต์เคยรายงานว่ามาตรการวันที่ 13 สิงหาคมอาจส่งผลต่อยอดรับงานก่อสร้างและผลประกอบการของธุรกิจที่เกี่ยวข้องก่อนที่จะกระทบราคาบ้านโดยตรง นายชินดงฮยอน (Shin Dong-hyun) นักวิเคราะห์จากฮุนไดมอเตอร์ซิเคียวริตี้ส์ (Hyundai Motor Securities) ระบุในบทวิเคราะห์เมื่อวันที่ 14 (เวลาท้องถิ่น) ว่า "มาตรการจัดหาที่อยู่อาศัยครั้งนี้ส่งผลต่อราคาบ้านในขณะนี้ค่อนข้างน้อย"
การย่นระยะเวลาเริ่มก่อสร้างจำเป็นต้องแก้ไขกฎหมาย และการเข้าอยู่จริงยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง แต่หากตารางเวลาของโครงการที่ดินสาธารณะสั้นลงได้จริง แรงจูงใจของบริษัทก่อสร้างในการเข้าร่วมโครงการก็อาจเปลี่ยนไป รัฐบาลเสนอแผนลดระยะเวลาตั้งแต่การกำหนดพื้นที่ที่ดินจนถึงเริ่มก่อสร้างจาก 68 เดือน เหลือ 37 เดือน ด้วยการดำเนินขั้นตอนขออนุญาต การจ่ายค่าชดเชย และการเตรียมพื้นที่ไปพร้อมกัน
มีการพูดถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างรายได้ของโครงการที่อยู่อาศัยสาธารณะด้วยเช่นกัน ตั้งแต่ปี 2025 จำนวนโครงการร่วมทุนภาคเอกชนกับการเคหะแห่งชาติเกาหลี หรือ LH (Korea Land and Housing Corporation) ที่ได้รับอนุมัติเงื่อนไข 'เอสคาเลชัน' ซึ่งสะท้อนต้นทุนที่เพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อ มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น
นายชินดงฮยอน อธิบายว่า "งานออกแบบ ก่อสร้าง และการขายดำเนินการโดยบริษัทก่อสร้างเอกชน แต่ผู้ดำเนินโครงการหลักคือ LH ดังนั้นบริษัทก่อสร้างจึงไม่ต้องแบกรับภาระจากยูนิตที่ขายไม่หมด" คำอธิบายนี้ชี้ว่าเมื่อหน่วยงานรัฐเป็นผู้ดำเนินโครงการหลัก บริษัทก่อสร้างเอกชนจะให้น้ำหนักกับ 'เงื่อนไขการรับงานและผลตอบแทน' มากกว่า 'ความเสี่ยงจากยอดขายไม่หมด'
โดยรวมแล้ว มาตรการชุดนี้ไม่ใช่มาตรการที่จะทำให้ราคาบ้านลดลงในทันที แต่เป็นการปรับสัดส่วนระหว่างโครงการจัดหาที่อยู่อาศัยกับการบริหารสินเชื่อรวมมากกว่า ผลกระทบที่จะเกิดกับราคาบ้านและผลประกอบการของธุรกิจที่เกี่ยวข้องยังต้องติดตามตรวจสอบอีกครั้งผ่านการแก้ไขกฎหมาย การประกาศพื้นที่ที่ดินเพิ่มเติม และตารางเวลาการเริ่มก่อสร้างในระยะต่อไป
ความคิดเห็น 0