บ้านประกาศขายในสหรัฐฯ พุ่งสูงสุดรอบ 4 ปี แต่ยอดทำสัญญาซื้อกลับลดลง

ยอดประกาศขายบ้านใหม่ในสหรัฐฯ ช่วง 4 สัปดาห์จนถึงวันที่ 30 สิงหาคม เพิ่มขึ้น 2.1% จากสัปดาห์ก่อนหน้า สูงสุดในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2022 และเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ตัวเลข 'สัญญาซื้อขายที่รอดำเนินการ' (pending home sales) ซึ่งสะท้อนการทำสัญญาซื้อขายจริง กลับลดลง 0.1% ในช่วงเวลาเดียวกัน ต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ และลดลง 2.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ที่มีบ้านประกาศขายเพิ่มขึ้น แต่สัญญาซื้อขายกลับสวนทางลดลง

เรดฟิน(Redfin, RDFN) บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยตัวเลขดังกล่าวในรายงานตลาดที่อยู่อาศัยรายสัปดาห์ ณ วันที่ 30 สิงหาคม โดยระบุว่าจำนวนประกาศขายที่เปิดอยู่ทั้งหมด (active listings) เพิ่มขึ้น 0.4% จากสัปดาห์ก่อนหน้า อยู่ที่ประมาณ 1.51 ล้านหลัง ส่วน 'ระยะเวลาสต๊อกบ้านคงเหลือ' (months of supply) ซึ่งวัดจำนวนเดือนที่ใช้ระบายบ้านคงเหลือทั้งหมด เพิ่มขึ้นจาก 3.7 เดือน เป็น 4 เดือน เข้าใกล้ช่วง 4-5 เดือนที่ถือเป็นจุดสมดุลของตลาดโดยทั่วไป

ตัวเลข pending home sales นับเฉพาะกรณีที่มีการเซ็นสัญญาซื้อขายแล้ว แต่ยังไม่ปิดการโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นดัชนีชี้นำที่ใช้ประเมินว่าดีลจะปิดจริงหรือไม่ หากยอดประกาศขายเพิ่มขึ้นแต่ตัวเลขนี้ไม่ขยับตาม ตลาดจะตีความว่าซัพพลายที่เพิ่มขึ้นยังไม่แปลงเป็นยอดซื้อขายจริง

การที่ยอดประกาศขายครั้งนี้แตะระดับสูงสุดในรอบ 4 ปี สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ผ่านช่วงขาดแคลนบ้านประกาศขายมาอย่างยาวนาน นับตั้งแต่ปี 2022 ที่อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงต่อเนื่อง เจ้าของบ้านเดิมส่วนใหญ่เลือกไม่นำบ้านออกขาย การที่ยอดประกาศขายเด้งกลับมาครั้งนี้จึงถูกตีความว่าอาจเป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงของแนวโน้มดังกล่าว

ราคาขายบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 398,632 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน ขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคงที่ 30 ปี ยังคงอยู่ที่ 6.66% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบปี เมื่อสองปัจจัยนี้มาบรรจบกัน ทำให้ยอดผ่อนบ้านเฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 2,592 ดอลลาร์ ความสามารถในการซื้อบ้านของชาวอเมริกันจึงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

หากซื้อบ้านราคาประมาณ 400,000 ดอลลาร์ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6.66% เทียบกับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 3% ในช่วงต้นปี 2021 ผู้กู้ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นเดือนละประมาณ 600 ดอลลาร์ และหากคิดตลอดอายุสัญญาเงินกู้ 30 ปี ภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะสูงกว่า 200,000 ดอลลาร์

เจ้าของบ้านเดิมที่กู้ในช่วงปี 2020-2021 ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 4% หากย้ายบ้านตอนนี้จะต้องเปลี่ยนจากสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำไปเป็นดอกเบี้ยสูงทันที ปรากฏการณ์นี้ถูกเรียกว่า 'lock-in effect' ซึ่งเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของบ้านชะลอการขาย และมักถูกมองว่าเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้จำนวนบ้านประกาศขายใหม่ในตลาดมีจำกัด

ถึงกระนั้น การที่ยอดประกาศขายเพิ่มขึ้นท่ามกลาง lock-in effect สะท้อนว่าเจ้าของบ้านบางส่วนจำเป็นต้องขายบ้านด้วยเหตุผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อต้องแบกรับทั้งราคาบ้านที่สูงขึ้นและดอกเบี้ยที่สูงขึ้นพร้อมกัน ทำให้สัดส่วนของบ้านที่ประกาศขายใหม่ที่นำไปสู่การทำสัญญาซื้อขายจริงกลับลดลง

แนวโน้มที่อัตราดอกเบี้ยระยะยาวปรับสูงขึ้นจนกลายเป็นภาระต่อตลาดที่อยู่อาศัย มีที่มาเดียวกับกรณีก่อนหน้านี้ที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 30 ปี ปรับขึ้นแตะ 5.31% จนทำให้ต้นทุนการระดมทุนของนักลงทุนบิตคอยน์(BTC) ปรับสูงขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากทั้งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลต่างเชื่อมโยงกับทิศทางนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ(Fed) เมื่ออัตราดอกเบี้ยระยะยาวปรับขึ้น ทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดสินทรัพย์เสี่ยงจึงได้รับผลกระทบไปพร้อมกัน

สำหรับเจ้าของบ้านเดิม อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านที่ 2.2% ต่อปี แม้จะยังเป็นบวก แต่ก็แทบจะตามอัตราเงินเฟ้อได้เพียงพอดี เมื่อมูลค่าทรัพย์สินไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แรงจูงใจที่จะเปลี่ยนจากสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำไปเป็นดอกเบี้ยสูงจึงยิ่งลดลงไปอีก

เรดฟินเก็บรวบรวมและเปิดเผยข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยรายสัปดาห์ลักษณะนี้อย่างต่อเนื่อง ต้องติดตามต่อไปว่าช่องว่างระหว่างยอดประกาศขายที่เพิ่มขึ้นกับยอดสัญญาซื้อขายที่ลดลงจะยังคงปรากฏในตัวเลขสัปดาห์ถัดไปหรือไม่