1.35 ล้านหน่วยเป้าหมายเริ่มสร้างบ้านเกาหลีใต้ อยู่ที่ความเร็วโครงการฟื้นฟูเมืองโซล

เกาหลีใต้ตั้งเป้า ‘เริ่มก่อสร้าง’ ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑล 1.35 ล้านหน่วยภายในปี 2030 โดยรัฐบาลเปลี่ยนเกณฑ์วัดผลนโยบายจากจำนวนบ้านที่ ‘ประกาศแผน’ มาเป็นจำนวนบ้านที่ ‘ลงมือก่อสร้างจริง’ เพราะมองว่านี่คือตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของมาตรการ

กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และคมนาคมของเกาหลีใต้ (MOLIT) เปิดเผยเมื่อวันที่ 7 กันยายน ผ่าน ‘มาตรการขยายอุปทานที่อยู่อาศัย 9.7’ ว่าจะเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑลรวม 1.35 ล้านหน่วยภายใน 5 ปี โดยในจำนวนนี้จะเร่งจัดสรรที่ดินสาธารณะให้ได้อย่างน้อย 372,000 หน่วย สำนักข่าว Yonhap Infomax รายงานว่ามาตรการชุดนี้แตกต่างจากแผนอุปทานที่อยู่อาศัยชุดก่อนหน้า เพราะบริหารเป้าหมายด้วยยอด ‘เริ่มก่อสร้าง’ แทนที่จะเป็นยอด ‘อนุมัติใบอนุญาต’

เกณฑ์ ‘เริ่มก่อสร้าง’ สัมพันธ์โดยตรงกับความรู้สึกของประชาชนต่อความเร็วในการจัดหาที่อยู่อาศัย เพราะขั้นตอนขออนุญาตเป็นเพียงการได้รับไฟเขียวทางปกครองให้เริ่มโครงการได้ ขณะที่การเริ่มก่อสร้างคือขั้นตอนที่มีการลงมือก่อสร้างจริงในพื้นที่ นักวิเคราะห์มองว่ารัฐบาลให้น้ำหนักกับการเร่งวันที่ตอกเสาเข็มมากกว่าการประกาศแผนเพียงอย่างเดียว

กลไกหลักของมาตรการนี้คือให้บรรษัทที่ดินและที่อยู่อาศัยแห่งเกาหลี (Korea Land and Housing Corporation, LH) เข้าดำเนินโครงการในที่ดินสาธารณะด้วยตนเองโดยตรง เพื่อร่นระยะเวลาโครงการ พร้อมนำอาคารราชการเก่าและที่ดินโรงเรียนที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาพัฒนาเพิ่มอุปทานในเขตเมืองชั้นใน แนวคิดคือให้ภาครัฐเข้าไปมีบทบาทตั้งแต่ขั้นจัดเตรียมที่ดินจนถึงขั้นส่งมอบบ้านให้เข้มข้นขึ้น เพื่อลดความล่าช้าจากขั้นตอนราชการและการดำเนินโครงการ

ตลอดปีนี้รัฐบาลทยอยออกมาตรการเสริมอุปทานต่อเนื่อง โดยเมื่อวันที่ 29 มกราคม ได้ประกาศแผนจัดหาอพาร์ตเมนต์ในกรุงโซล 60,000 หน่วย ต่อมาเดือนพฤษภาคมออกมาตรการเร่งเริ่มก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ในเขตกรุงโซลและปริมณฑล 100,000 หน่วย พร้อมขยายอุปทานที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่อพาร์ตเมนต์ และเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม ได้เสนอแผนอุปทานเพิ่มเติมอีก 230,000 หน่วยบวกอีกจำนวนหนึ่งในเขตกรุงโซลและปริมณฑล

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่ารัฐบาลให้ความสำคัญกับ ‘ความเร็วในการดำเนินการ’ มากกว่าปริมาณอุปทานที่ประกาศ ในการผลักดันเป้าหมาย 1.35 ล้านหน่วยตามมาตรการ 9.7 รัฐบาลยังเพิ่มที่ดินจัดสรรใหม่อีก 100,000 หน่วย และสนับสนุนให้เริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงโซลและปริมณฑลอีก 130,000 หน่วยภายในปี 2030 ส่วนเป้าหมายเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยสาธารณะในเขตกรุงโซลและปริมณฑลของปีนี้อยู่ที่ 62,000 หน่วย

ก่อนหน้านี้ TokenPost เคยรายงานว่าสงครามความเร็วด้านอุปทานที่อยู่อาศัยต้องได้รับการยืนยันด้วยการเริ่มก่อสร้างจริงและความคืบหน้าของงานก่อสร้างในแต่ละโครงการ โดยขณะนั้นประเด็นสำคัญคือการประกาศนโยบายจะส่งผลถึงความต้องการวัสดุก่อสร้างและผลประกอบการของบริษัทได้จริง ก็ต่อเมื่อสามารถยืนยันการเริ่มก่อสร้างและอัตราความคืบหน้าของแต่ละโครงการได้

ตัวแปรสำคัญของมาตรการ 9.7 อยู่ที่กรุงโซลมากเป็นพิเศษ เพราะการหาที่ดินแปลงใหญ่ใหม่ทำได้ยาก ทำให้ต้องพึ่งพาโครงการฟื้นฟูเมืองเป็นหลัก กรุงโซลวางแผนเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัย 310,000 หน่วย ผ่านโครงการฟื้นฟูเมือง 253 โครงการ ภายในปี 2031

อย่างไรก็ตาม เมื่อหักจำนวนบ้านเก่าที่ต้องรื้อถอน ปริมาณอุปทานสุทธิที่เพิ่มขึ้นจริงประเมินไว้ที่ราว 87,000 หน่วยเท่านั้น การพัฒนาใหม่และการสร้างใหม่เป็นเครื่องมือขยายอุปทาน แต่ระหว่างดำเนินโครงการย่อมมีการรื้อถอนบ้านเดิมและย้ายผู้อยู่อาศัยออกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งอาจทำให้ความต้องการเช่าและเช่าแบบวางเงินมัดจำเพิ่มขึ้นชั่วคราว และกลายเป็นแรงกดดันต่อตลาดเช่าระยะสั้น

ต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้โครงการฟื้นฟูเมืองล่าช้า เพราะเมื่อค่าใช้จ่ายโครงการเพิ่มขึ้น ภาระของสหกรณ์เจ้าของร่วมและผู้รับเหมาก่อสร้างก็เพิ่มตาม ทำให้การปรับยอดเงินสมทบและการพิจารณาความคุ้มค่าของโครงการอาจใช้เวลานานขึ้น นี่คือเหตุผลที่กรุงโซลเสนอต่อรัฐบาลกลางให้ผ่อนคลายอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน ปรับสัดส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่า และผ่อนคลายเพดานอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันสำหรับเงินกู้ย้ายที่อยู่อาศัยชั่วคราว เพื่อเพิ่มความคุ้มค่าของโครงการฟื้นฟูเมือง

ร่างแก้ไขกฎหมายการฟื้นฟูเมืองและสิ่งแวดล้อมที่อยู่อาศัย ซึ่งกำหนดผ่อนคลายอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างสำหรับโครงการฟื้นฟูเมืองของภาครัฐเป็นการชั่วคราว 3 ปี อยู่ระหว่างรอการพิจารณาในที่ประชุมใหญ่รัฐสภา พรรคพลังประชาชนเสนอให้ขยายสิทธิ์ผ่อนคลายไปถึงผู้ดำเนินโครงการภาคเอกชนด้วย และให้อนุญาตเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างตามกฎหมายได้สูงสุด 1.3 เท่า ขณะที่พรรคประชาธิปไตยมีรายงานว่าเสนอแนวทางประนีประนอมให้ผู้ดำเนินโครงการภาคเอกชนขยายได้สูงสุด 1.2 เท่า และยกเว้นเขตคังนัม 3 เขตกับเขตยงซานออกจากพื้นที่ที่ได้รับการผ่อนคลาย

อีกแกนหนึ่งของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงโซลอยู่ที่การประสานงานระหว่างรัฐบาลกลางกับกรุงโซล เนื่องจากอำนาจอนุมัติโครงการฟื้นฟูเมืองและอำนาจวางผังเมืองส่วนใหญ่อยู่ในมือของกรุงโซล เป้าหมายอุปทานของรัฐบาลกลางจะกลายเป็นการเริ่มก่อสร้างจริงในพื้นที่ได้ ก็ต่อเมื่อมีการหารือร่วมกับกรุงโซลตามมา

คิม ยุน-ด็อก(Kim Yun-duk) รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดินฯ และโอ เซ-ฮุน(Oh Se-hoon) ผู้ว่าการกรุงโซล พบหารือกันแล้ว 2 ครั้งเรื่องมาตรการอุปทานที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน ขณะนี้กระทรวงที่ดินฯ กำลังพิจารณาที่ดินศูนย์บำบัดน้ำเสียทันชอน (Tancheon Water Reclamation Center) ที่กรุงโซลเสนอให้ใช้พัฒนาที่อยู่อาศัย โครงสร้างของนโยบายนี้คือ เป้าหมายอุปทานของรัฐบาลกลางจะเร่งความเร็วในทางปฏิบัติได้จริง ก็ต่อเมื่อประสานกับอำนาจอนุมัติและอำนาจผังเมืองของกรุงโซลได้ลงตัว

สถาบันวิจัยอุตสาหกรรมก่อสร้างเกาหลี (Construction & Economy Research Institute of Korea) ระบุในรายงานฉบับล่าสุดว่า “ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและปริมณฑลถึง 83.4% ของทั้งหมด ดังนั้นการบรรลุเป้าหมายอุปทานจึงเชื่อมโยงโดยตรงกับการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยภาคเอกชน” พร้อมเสนอว่า “สำหรับที่ดินสาธารณะ นอกจากจะร่นระยะเวลาขั้นตอนราชการแล้ว ยังต้องแก้ปัญหาคอขวดในพื้นที่จริง ทั้งเรื่องค่าชดเชย การย้ายที่อยู่อาศัย และการรื้อถอนด้วย” สะท้อนว่าการร่นขั้นตอนที่ดินสาธารณะเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการบรรลุเป้าหมายเริ่มก่อสร้าง 1.35 ล้านหน่วย จำเป็นต้องแก้ปัญหาโครงการฟื้นฟูเมืองภาคเอกชนและคอขวดในพื้นที่จริงไปพร้อมกัน

สงครามความเร็วด้านอุปทานที่อยู่อาศัยของรัฐบาลเกาหลีใต้จึงไม่ได้จบลงเพียงแค่การตั้งเป้าหมายเริ่มก่อสร้าง การร่นขั้นตอนที่ดินสาธารณะ การอนุมัติโครงการฟื้นฟูเมือง การย้ายที่อยู่อาศัยและการรื้อถอน รวมถึงมาตรการเสริมความคุ้มค่าของภาคเอกชน ต้องขับเคลื่อนไปพร้อมกันทั้งหมด เป้าหมาย 1.35 ล้านหน่วยจึงจะกลายเป็นการก่อสร้างจริงในพื้นที่ได้ ทั้งนี้ต้องติดตามต่อไปว่าการประสานงานระหว่างรัฐบาลกลางกับกรุงโซลจะได้ข้อสรุปเมื่อใด